20萬收購轉(zhuǎn)手賺百萬 江西古宅暴利拆賣成產(chǎn)業(yè)鏈

每經(jīng)記者  于垚峰  發(fā)自江西都昌

 

    在江西省都昌縣萬戶鎮(zhèn)，老劉家的一幢建于清朝道光年間（1830年左右）的古宅，被當?shù)厣馊肃嚴^成以20萬元的價格收走。經(jīng)過一番拆裝和修繕，鄧繼成轉(zhuǎn)手以140萬元售出，凈賺百萬。

    以都昌為中心，延伸到江西婺源、景德鎮(zhèn)、撫州等地，上述古宅拆賣生意異常紅火，專業(yè)的拆賣隊伍順勢而生。如今，古宅收購、修繕、拆裝、出售已形成一條完整的產(chǎn)業(yè)鏈。

一幢古宅獲利百萬

 

    9月6日，《每日經(jīng)濟新聞》記者來到江西省都昌縣萬戶鎮(zhèn)，在一棟棟深宅大院內(nèi)，隨處可見雕梁畫棟，陡峭的飛檐和涂上了桐油的家具盡顯這些老屋的不凡身世。老劉家的宅基地上，昔日富麗堂皇的古宅，如今只剩下一堆“秦磚漢瓦”。

    老劉告訴記者，他家的古宅是“爺爺?shù)臓敔斴?rdquo;留下來的，始建于清道光年間，至今至少有180多年的歷史。

    “當時祖上是做藥材生意的，在景德鎮(zhèn)賺到了錢，就在家鄉(xiāng)蓋了一幢大房子，賣的時候，家中還有一排古代裝藥的藥柜，保存還算完好。”老劉說，最近幾年，來找他買房子的人特別多，但是他一直住在里面，舍不得賣，再加上他的幾個子女都在外面，收入還可以，不缺錢用，便一直沒有賣。

    但是，今年6月的一次閃電擊中了古宅的棟梁，一根木雕脫落，險些砸中老劉。子女知道這事后，執(zhí)意要賣掉古宅，說要在原地重新給老劉蓋一間房子。

    鄰鎮(zhèn)從事古宅收購的鄧繼光聽到這個消息，立刻聯(lián)系上老劉的子女。通過多次協(xié)商，老劉家的這幢古宅最終以20萬元的價格出售給鄧繼光。

    老劉的小兒子劉輝告訴記者，住在這座古宅里，安全隱患大，再加上每年都要維修，花了錢不說，還麻煩。“為了父親的安全考慮，我們早就想把這宅子給賣了，但是因為父親舍不得，這次借著這個機會，幾兄弟一起說服了他。”

    鄧繼光收購了老劉家的古宅后，只用了不到一周的時間，就將其整體拆遷至鄰鎮(zhèn)一座空地上，重新安裝，將破損的房屋構(gòu)件進行修補。8月底，鄧繼光成功地將這幢古宅賣給了一名來自浙江義烏的商人，出售價格為140萬元，除去收購成本20萬元，以及維修費和拆遷人工費10萬元左右，這幢古宅為鄧繼光帶來了百萬元的純利潤。

    老劉告訴記者，之前不少來他家看古宅的人，以及那個最終的買家，都是看中古宅里的藥柜等構(gòu)件，這些有著近二百年歷史的藥柜，至今還殘留著中藥的味道。

    “不是每一幢古宅都能賣到這么高的價錢，都能有這么高的利潤，也有過一幢花了20萬元收購，到最后只賣了26萬元的情況。”鄧繼光說，他們做古宅收購生意，背后是一個團隊，有很多投資人，因此雖然獲利多，但是均攤下來，每個人拿到的并不多。

    鄧繼光說，他在古宅中，看到了豐厚的利潤價值。僅今年上半年，他就從都昌本地以及婺源縣、景德鎮(zhèn)等地，收購了近十套古宅，然后將這些古宅賣給江浙和廣東深圳的富商。“主要還是江浙商人買的多，我們收購來的古宅，最高賣過180萬，普通的就是幾十萬的價格。”

收購出售古建筑成風

 

    最早活躍在都昌和江西省內(nèi)收購古宅的，都是來自江浙一帶的富商。

    在都昌縣南峰鎮(zhèn)，《每日經(jīng)濟新聞》記者見到了來自浙江紹興的商人周純陽，在南峰鎮(zhèn)狹小的街道上，他開著一輛掛著“浙D”牌照的寶馬汽車，顯得格外耀眼。

    “我們鎮(zhèn)上沒有這么豪華的車，一看就是來這兒買古宅的。”“這輛車原來也見過，應(yīng)該是經(jīng)常來這兒收購古宅的……”豪車在小鎮(zhèn)上來回穿梭，鎮(zhèn)上的老鄉(xiāng)不免交頭接耳，議論紛紛。

    做了五六年古宅生意的周純陽說，他轉(zhuǎn)手的古宅已有二三十套，目前手中還有幾套。

    周純陽說，他是一名企業(yè)家，在紹興擁有一家上千人的企業(yè)。收購古宅只是他的業(yè)余工作，他喜歡徽派建筑的古宅，因此一有時間，便往江西婺源、景德鎮(zhèn)和都昌等地跑。“喜歡徽派古建筑外的黛瓦、粉壁、馬頭墻，以及高宅、深井、大廳的居住特點，還有磚雕、木雕、石雕的裝飾特色。”他侃侃而談。

    周純陽告訴記者，目前古宅的升值速度很快，不少資金背景雄厚的企業(yè)、商人都想入手一套古宅，提升自己的文化品位。“目前活躍在江西、安徽、福建和湖南等地收購古宅的，多是江浙一帶的富商。有時候我們比較忙，沒有辦法去各個村落尋訪，這時候，我們就會找當?shù)氐娜耍瑤臀覀兇鸀檎覍す耪?rdquo;

    江浙商人的尋宅需求，催生了當?shù)氐墓耪召彸薄?/p>

    據(jù)都昌縣南峰鎮(zhèn)政府一名工作人員介紹，現(xiàn)在都昌古宅收購有一個鮮明特征：開著名車來收購的，都是江浙等地的商人；騎著摩托車走村串戶收購的，都是本地人。

    上述工作人員介紹，在都昌縣南峰鎮(zhèn)，有幾個收購古宅的隊伍，他們都是多人合伙出資，共同經(jīng)營，分工明確。有人負責走村串戶尋找古宅，有的負責尋找外地買家，有的負責打通政府關(guān)節(jié)。“這些合伙人中，一般會有一個在政府機關(guān)工作的人，便于為他們掃清古建筑拆遷工作中的障礙。比如說，有的古宅掛了文物保護牌的，就通過政府的人，打通關(guān)系，把牌摘了，實現(xiàn)順利拆遷。”

    當越來越多的生意人開始進村收購古宅，這些古宅的擁有者也變得更加謹慎。他們一方面向接觸他們的商人報價，同時，又將古宅的出售信息掛在網(wǎng)上，再配上古宅的全貌照片，尋找終端買家，以期獲得利潤最大化。

    在都昌縣北山鄉(xiāng)，一位姓向的村民向記者介紹，他家的古宅有兩百多年的歷史，里面的浮雕、木雕等構(gòu)件保存完好，當?shù)刈龉耪獾闹唤o他開了18萬元，而他在網(wǎng)上掛出的售價是100萬元。

    古宅買賣在十年前尚未興起，一部分古宅年久失修，搖搖欲墜，是農(nóng)戶眼中的“包袱”，文物保護部門眼中的“雞肋”。然而，其建筑風格非常精美。周純陽說，“這樣的古宅，從當初的無人問津，到現(xiàn)在的動輒售價百萬，不過十年的時間。”

拆賣產(chǎn)業(yè)鏈成形

 

    9月6日，當《每日經(jīng)濟新聞》記者背著包帶著相機來到都昌縣萬戶鎮(zhèn)時，一名“摩的”司機自然地將記者與古民居的收購商聯(lián)系到一起，立刻驅(qū)車來到記者面前，“你是來收購老房子的吧？我可以帶你去，我知道哪里專門出售老房子。”

    司機將記者帶到一條馬路邊，四五幢從別處拆過來的古建筑整齊地安裝成一排。古宅的對面，有一戶三層樓的人家，戶主便是這些古宅的所有者。該戶主說，在這些古宅中，有一幢800多平方米的，是從浙江紹興拆過來的，余下多為200平方米左右，都是都昌本地拆遷過來的。

    據(jù)了解，在過去幾年中，都昌縣南峰鎮(zhèn)、薌溪鄉(xiāng)、萬戶鎮(zhèn)等地的古宅收購市場十分火熱，而且，這樣的買賣已經(jīng)在當?shù)匦纬闪艘粭l產(chǎn)業(yè)鏈。

    在全國各地紛紛向城市化改造大步邁進時，被人遺忘的古宅重新回到人們的視線中，拆裝出售、買賣遷移、異地重建，一個個圍繞古宅的關(guān)鍵詞，刺激著人們的神經(jīng)。

    在薌溪鄉(xiāng)、南峰鎮(zhèn)等地，都有這類古建筑買賣的場所。在薌溪鄉(xiāng)從事古宅收購的余建新告訴記者，他們收購出售古宅，背后的團隊分為行政組、拆遷組、運輸組和保衛(wèi)組等部門。行政組是收購團隊的核心，負責尋找古宅，決定買賣；拆遷組主要負責古宅的拆卸、修復(fù)和安裝；運輸組則負責古宅的運輸；保衛(wèi)組負責對已購古宅進行看守。各司其責，分工明確。

    “后面的組基本都是聘請過來的，他們拿的是工資。”余建新說，這個團隊的核心是幾個投資商，他們定下了收購古宅，讓工人們修復(fù)后，然后再賣到浙江、江蘇、深圳、北京等地。

    據(jù)余建新介紹，一套古宅的交易流程是：首先，他們在村里看中某套古宅，通過其隊伍中在政府工作的人員，打聽古宅是否屬于文物保護單位，能否拆得動；接著，他們與古宅所有者開始商談，確定價錢，一般先支付30%的定金，其余部分在一定期限內(nèi)支付，這段時間就方便古宅所有者另尋買家；再接下來，如果有客商看中了他們買來的古宅，便商談價格，簽訂協(xié)議后，預(yù)付50%定金，在規(guī)定的時間內(nèi)，他們負責拆卸、裝車；最后，將貨送到高速路上，與買家交接，并支付余下的50%費用，他們再拿這筆錢支付給古宅所有者余下70%的費用。一宗買賣就此全部結(jié)束，一般花費的時間在兩個月左右。

    余建新透露，到現(xiàn)在，他們已經(jīng)銷售了十多套古宅，主要都是賣給浙江、深圳等地的商人?，F(xiàn)在他們手上還有12000多平方米的古建筑等著出售，“都是明清時期的房子，最少的也有200多年。”

    據(jù)余建新介紹，在整個都昌縣，像他一樣活躍在古建筑收購一線的從業(yè)人員，有幾百人之多。他說，跟前幾年比，現(xiàn)在熱衷收購古宅的人少些了，生意不如以前好做了。

古宅保護尷尬凸顯

 

    據(jù)介紹，古民居建筑在出售過程中，價格主要由收購商定，標準是看古民居的各種文物要素是否齊全而定。比如，是否有完整的木雕、磚雕或古雕，房屋的時間是否久遠、有特色等。

    都昌縣博物館館長魏金玲向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，都昌與景德鎮(zhèn)毗鄰，老房子的徽派特點顯著。不過由于都昌屬于沿湖地帶，1998年的大水沖了許多老房子，現(xiàn)在完整保留下來的已經(jīng)不多，只有100多幢，列入文物保護名錄的有50幢左右，而正式列為文物保護單位的，僅七八幢。

    魏金玲說，按照國家文物保護法規(guī)，列入了文物保護單位，包括未列入文物保護單位但屋內(nèi)構(gòu)件屬于文物的古宅，都不得私自進行交易。但是這些古宅均屬私有，如果戶主硬要拆，文物保護部門也沒有辦法，無法對其進行處罰。

    “已列入文物保護行列的古建筑，破損也是非常嚴重，如果不及時進行修復(fù)，恐難以保存。”魏金玲說，但是，修復(fù)的費用捉襟見肘。目前，整個都昌縣撥給古宅修復(fù)的經(jīng)費只有1.5萬元，均攤下來，每幢古宅的維修費用只有2000元，杯水車薪罷了。她表示，如果要對屬于文物保護的古建筑進行修復(fù)，每幢年維修費用需要2萬元左右。

    “如果政府再不加以重視并付諸行動的話，這一百多幢古建筑遲早要被外地商人買去，遠離它的故土。”面對越來越多的古宅向江浙等地整體搬遷的現(xiàn)象，魏金玲憂心忡忡。

    江西師范大學文化研究所所長王東林認為，異地拆遷對古建筑的價值是一種極大的破壞，遺產(chǎn)的價值不僅僅體現(xiàn)在建筑本身，它的周邊環(huán)境也是非常重要的，“古建筑一旦脫離了原有的文化環(huán)境，價值就將大打折扣。”

    王東林還呼吁，各地的古建筑都有著自己獨特的特點，富商們?nèi)绻鸸沤ㄖ?，以體現(xiàn)自己有文化品味，首先要學會尊重文化。“戴上文化的帽子，并不一定就有文化品味。”他說。

古宅交易流程

 

1

 

收購者看中某套古宅，通過團隊中的政府工作人員打聽古宅是否屬文物保護單位

 

2

 

與古宅所有者商談，確定價錢，先支付30%定金，其余部分在一定期限內(nèi)支付

 

3

 

客商看中古宅，商談價格，簽訂協(xié)議后，預(yù)付50%定金，在規(guī)定時間內(nèi)拆卸、裝車

 

4

 

將古宅送到高速路上，與買家交接，支付余下50%費用，再拿這筆錢支付給古宅所有者余下70%費用

 

古宅收購團隊構(gòu)成

 

　　分為行政組、拆遷組、運輸組和保衛(wèi)組等部門。行政組是收購團隊的核心，負責尋找古宅，決定買賣；拆遷組主要負責古宅的拆卸、修復(fù)和安裝；運輸組則負責古宅的運輸；保衛(wèi)組負責對已購古宅進行看守。

 

資料鏈接

 

徽派建筑

 

    徽派建筑是中國古建筑最重要的流派之一，主要流行在古徽州地區(qū)  （今安徽省黃山市、宣城市績溪縣、江西省婺源縣）以及泛徽州地區(qū)（浙江淳安、江西浮梁）。它的工藝特征和造型風格主要體現(xiàn)在民居、祠廟、牌坊和園林等建筑實物中。

    徽派建筑風格獨特，結(jié)構(gòu)嚴謹，雕鏤精湛，在總體布局上，依山就勢，構(gòu)思精巧，自然得體；在平面布局上規(guī)模靈活，變幻無窮；在空間結(jié)構(gòu)和利用上，造型豐富，講究韻律美，以馬頭墻、小青瓦最有特色；在建筑雕刻藝術(shù)的綜合運用上，融石雕、木雕、磚雕為一體，顯得富麗堂皇。徽州古民居受徽州文化傳統(tǒng)和優(yōu)美地理位置等因素的影響，形成獨具一格的徽派建筑風格。粉墻、瓦、馬頭墻、磚木石雕及層樓疊院、高脊飛檐、曲徑回廊、亭臺樓榭等的和諧組合，構(gòu)成徽派建筑的基調(diào)。徽派古民居規(guī)模宏偉、結(jié)構(gòu)合理、布局協(xié)調(diào)、風格清新典雅，尤其是裝飾在門罩、窗楣、梁柱、窗扇上的磚、木、石雕，工藝精湛，造型逼真。

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