土地市場響起絕地反擊聲房企被“洗牌”壓力逼迫前進(jìn)？

每經(jīng)記者  徐學(xué)成  發(fā)自廣州

    在新開盤銷售率創(chuàng)造了比金融危機(jī)時期更低的新低后，綠城中國（03900,HK）仍在五、六月連續(xù)進(jìn)行了一連串的擴(kuò)張——今年5月底分別在寧波和沈陽各拿下一塊商住地后，又于6月15日攜手浙江民營資本拿下上海長風(fēng)辦公地塊。在這前后，綠城還與濱江集團(tuán)共同增資5年前合作拿下的杭州地王“杭汽發(fā)”的項目公司濱綠公司。

    綠城這一動作的大背景是全國主流地產(chǎn)巨頭的一連串拿地計劃，包括中海、萬科、恒大在內(nèi)的眾多公司憑借較高的銷售率，近期接連在二三線城市拿地，進(jìn)而加快了整個行業(yè)規(guī)模擴(kuò)張的步伐。同策咨詢顧問研究總監(jiān)張宏偉說，在這樣的形勢下，房企如果不擴(kuò)張，就有被“洗牌”的危險。

    根據(jù)一些房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)，部分二三線城市的地塊目前價格已經(jīng)高過一線城市，此前浙江有多幅地塊高溢價成交。一線城市和部分受限購令影響的二線城市土地收入銳減，和某些三線城市土地市場的火熱形成強(qiáng)烈的反差，也讓被限購城市松掉限購令“緊箍咒”的機(jī)會更為渺茫。

土地成交低迷

    6月8日，對于沉寂了5個月之久的廣州土地市場來說，是個不平常的日子。

    在這一天，一場空前規(guī)模的土地推介會將54宗共2.2平方公里的土地一口氣推向市場，同時特別宣傳推介了廣州20個保障房項目以及3.37平方公里商品住房用地。

    這場規(guī)?？涨暗耐恋赝平闀凵涑龅默F(xiàn)實是，一線城市土地市場的萎靡已經(jīng)讓地方政府“坐立不安”。

    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)粗略統(tǒng)計，前5月廣州實現(xiàn)土地出讓金收入約62億元，還不到廣州本年度646.5億元土地出讓計劃的10%。

    無獨有偶，其他一線城市的土地市場也堪稱“哀鴻遍野”。

    今年前5月，北京共計劃推出住宅用地近1500公頃，占年度計劃供地面積的六成，但實際情況是，前5月北京成交的土地面積只有410.25萬平方米，僅占年度計劃住宅供地量的16.41%。

    公開數(shù)據(jù)顯示，北京、上海1~5月土地出讓金分別同比下滑56%和37%，此外，全國128個城市的土地出讓金相比去年同期下滑了5%，其中住宅土地出讓金下滑14%。

    從目前大型房企的土地儲備情況來看，萬科、恒大等新增土地儲備大部分分布在二三線城市。此前，萬科發(fā)布一季報時，萬科董秘譚華杰表示，“萬科新增項目大多位于房價上漲較少、自住需求占主導(dǎo)地位的二三線城市。”恒大在5月報中也透露，公司在15個省區(qū)市的26個三線城市擁有在售項目，是進(jìn)入三線城市最多的房企。

    將上述兩種情況對比不難發(fā)現(xiàn)，在一線城市拿地成本太高、銷售情況不樂觀，以及“限價限購”政策頻頻出臺的情況下，去二三線城市拿地已經(jīng)是眾多房企“自?！钡臒o奈選擇。

“洗牌”聲漸起

    近日，關(guān)于“5年內(nèi)30%房企將被淘汰出局”的預(yù)言在坊間被吵得沸沸揚揚，擾得人人自危。

    一些業(yè)內(nèi)分析指出，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的“雙軌制”會造成商品房市場的整體萎縮，部分中小房企或許根本沒有生存的空間。

    雖然一線城市下半年還會“熱情”推地，但趨于“常態(tài)化”的住宅市場調(diào)控政策無疑會讓開發(fā)商望而卻步，如此一來，中小開發(fā)商很難在一線城市找到生存和發(fā)展的空間，被迫轉(zhuǎn)向二三線城市已是大勢所趨。

    綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，部分房企被淘汰不僅僅是調(diào)控政策常態(tài)化的結(jié)果，也是行業(yè)進(jìn)行梳理和調(diào)整的必然要求。

    但中原地產(chǎn)廣州項目部經(jīng)理黃韜指出，上述言論實際上有些“嘩眾取寵”。在他看來，房地產(chǎn)行業(yè)遭遇的困難是大小房企都必須面對的，若行業(yè)洗牌，被淘汰的企業(yè)或許與規(guī)模大小并無太大關(guān)聯(lián)，倒是一些經(jīng)營管理能力較弱的房企面臨著較大風(fēng)險。

    不過，土地儲備和資金一直是房企保持競爭力的最關(guān)鍵因素，從這個方面來看，業(yè)內(nèi)的觀點相對較為統(tǒng)一。

    多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，為了避免在洗牌中被淘汰，中小房企應(yīng)“放下身段”，盡快規(guī)?；亟祪r促銷以回籠資金。此外，對于一些有“野心”增強(qiáng)自身實力的中小房企來說，應(yīng)把重點放到競爭尚未白熱化的二三線城市乃至四線城市。

向二三線城市躍進(jìn)

    雖然前5月土地市場交易整體比較萎靡，但二三線市場交易卻相對活躍。

    根據(jù)中國指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)，5月份，北京、上海、廣州和深圳四大一線城市推地91宗共計357萬平方米，但最終成交僅44宗共計181萬平方米，分別只完成計劃的48.3%和50.7%。與之對應(yīng)的是，杭州、天津、武漢等二線城市共推地1278萬平方米，實際成交達(dá)到66%。

    從平均溢價水平來看，上海、深圳推出的住宅用地均以底價成交，而杭州、重慶、成都等城市住宅用地溢價水平均達(dá)到了15%以上。

    在一線城市中，雖然持續(xù)高漲的保障房熱潮可能會給有實力投入保障房建設(shè)的開發(fā)商帶來一些政策利好，但總體來說，迫于“限價限購”壓力，一線城市的銷售和擴(kuò)張并不被開發(fā)商所看好，而二三線城市有著更大的潛在價值。

    宋丁表示，以萬科為例，今年若想保持千億規(guī)模的銷售額甚至有所增長，需要充足的土地儲備作為支撐，這一點顯然也適用于其他規(guī)模較大房企。

    對處于懸崖邊緣的中小房企來說，若想保存實力，則需先固守一線城市根據(jù)地，如果想做大做強(qiáng)，只能往二三線城市擴(kuò)張拿地。

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