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李季平:限價房應(yīng)盡早退出保障序列

2011-06-16 01:36:31

李季平

    按照目前的政策規(guī)定,我國的保障房品種根據(jù)不同的供應(yīng)對象,有廉租房、公租房、棚改房、經(jīng)濟適用房、限價房等。在我國大規(guī)模建設(shè)保障房的背景下,為什么廉租房、公租房、棚改房在分配中很少出現(xiàn)問題,而限價房這個品種卻極容易被異化?我認為,其原因主要表現(xiàn)在以下幾個方面:

    一是房屋產(chǎn)權(quán)沒有國家層面的法律界定。從各地已經(jīng)出臺的實施細則看,限價房產(chǎn)權(quán)大多按照普通商品房對待,也有的參照經(jīng)適房的管理方式,規(guī)定特定購買對象在獲得房屋所有權(quán)證以后,2年至5年內(nèi)不得上市交易。與其他保障房品種相比較,限價房由于房屋產(chǎn)權(quán)界定法律邊界模糊,很容易誘發(fā)投機腐敗行為。

    二是房屋價格確定難以遵守相關(guān)政策。2006年5月24日,國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國家9部委《關(guān)于進一步調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》中第6條要求:各級城市人民政府“要優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)適房)和廉租住房的土地供應(yīng);土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房價的基礎(chǔ)上,采取競地價、競房價的辦法,以招標方式確定開發(fā)建設(shè)單位”。迄今為止,這一文件是限價房品種根源性政策依據(jù)。從該政策規(guī)定可以看出,限價房的房屋價格,是在房屋開工建設(shè)之前就已經(jīng)確定了的,并且是通過競爭方式確定的。但在實際操作過程中,各地限價房價格很難遵守這一政策:限價房項目招標過程、結(jié)果不透明;在房屋開工建設(shè)時,有關(guān)部門很少向社會公布中標單位的房價;房屋建設(shè)周期一般為2~3年,期間各種建筑材料價格上漲,商品房房價上漲,都會成為拉高限價房價格的因素。因此,各地一般都會參照限價房項目周邊商品房的價格,將房價限制在低于商品房20%~30%的水平;這樣的價格優(yōu)勢,往往超出城市中夾心層購房承受能力,使限價房這個品種保障覆蓋面縮小。

    三是房屋成本構(gòu)成中讓利主體模糊。既然“限價房”的價格被“限制”在一定幅度內(nèi),與商品房有一定差價,那么,限價房項目成本構(gòu)成中的讓利主體應(yīng)當是誰呢?從“競地價、競房價,以招標方式確定開發(fā)建設(shè)單位”的規(guī)定看,讓利主體應(yīng)當是開發(fā)商,可在項目的實際建設(shè)過程中,讓利的主體卻成了地方政府。有的地方將“競地價”變?yōu)椤跋薜貎r”,以低于市場價的方式讓開發(fā)單位參與競爭;有的地方在艱巨的保障房任務(wù)面前,竟然以劃撥土地的方式,讓開發(fā)商參與“限價房”建設(shè)。最終,開發(fā)商依照政府土地出讓方面讓利的多少,來確定“限價房”價格,自己不但一毛不拔,還想從限價房項目建設(shè)中獲取更大利潤。與當初國家政策設(shè)計比較,“限價房”建設(shè)成本讓利主體完全變了,難怪限價房的價格降不下來。

    國家大規(guī)模建設(shè)保障房,是為了解決城市中低收入住房困難群體的住房問題。因此,在保障品種上,沒有產(chǎn)權(quán)的廉租房、公租房是比較適合國情的。而大量事實說明,有部分產(chǎn)權(quán)的經(jīng)適房,即使國家有著非常嚴格的、可操作性的政策制度,其在執(zhí)行中仍然是弊端叢生;而幾乎是全部產(chǎn)權(quán)的限價房,作為保障房對待,從理論到實踐都處于商品房與保障房的夾縫中??梢灶A(yù)計的是,其社會效益比經(jīng)適房更糟,不如盡早從保障房序列中退出。

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