商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入城市綜合體時(shí)代

每經(jīng)記者  邵文宇  發(fā)自成都

    城市綜合體  （英文名為HOPSCA），是酒店（Hotel）、寫(xiě)字樓（Office）、公園（Park）、購(gòu)物中心（Shoppingmal）、會(huì)議中心  （Convention）、  公  寓（Apartment）等多個(gè)英文單詞首寫(xiě)字母的縮寫(xiě)。也就是說(shuō)，每個(gè)城市綜合體至少組合了上述功能中的3種，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成以一種功能為主、多種功能配套的多功能、高效率建筑群落，往往被稱為“城中之城”。

    作為進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)日尚淺的舶來(lái)品，城市綜合體無(wú)論是在發(fā)展時(shí)間還是知名度上，顯然都無(wú)法與歷經(jīng)了十余年時(shí)間沉淀的商品住宅相提并論。但相對(duì)短暫的發(fā)展時(shí)間并沒(méi)有阻礙城市綜合體，這一對(duì)城市發(fā)展舉足輕重的物業(yè)形態(tài)在全國(guó)范圍內(nèi)遍地開(kāi)花、蓬勃發(fā)展的勢(shì)頭。沿著綜合體近年來(lái)的發(fā)展脈絡(luò)細(xì)細(xì)梳理，其勢(shì)如破竹般迅猛發(fā)展的原因最終還是落在六個(gè)字上——城市發(fā)展需求。

    經(jīng)過(guò)了住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)嚴(yán)格區(qū)分的時(shí)代，傳統(tǒng)單一的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)無(wú)法滿足人們?nèi)找娓邼q的居住生活要求和城市發(fā)展需求。無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是城市居民都在期待一種嶄新地產(chǎn)模式的出現(xiàn)，世界大都市的先進(jìn)地產(chǎn)模式——城市綜合體，就在此時(shí)落入了中國(guó)一批先知先覺(jué)的開(kāi)發(fā)商視野。

代言城市發(fā)展方向

    “每座城市都需要帶領(lǐng)步入國(guó)際化的城市綜合體?！苯ㄖ髱熇铡た虏嘉饕绱嗽u(píng)價(jià)城市綜合體的價(jià)值。

    要想深入探尋城市綜合體對(duì)于周邊環(huán)境，居住狀態(tài)，乃至整個(gè)城市的影響，從其輻射范圍內(nèi)的居民們處就能尋求到更為直觀的答案。例如，許多人在2000年住進(jìn)位于成都東南方向二環(huán)附近的東光小區(qū)時(shí)，這里還是一片  “晚上一過(guò)10點(diǎn)就黑燈瞎火、可以說(shuō)有些荒僻”的區(qū)域。翻天覆地的變化，是從2008年萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)進(jìn)駐的那一刻開(kāi)始的，伊藤、美食街、萬(wàn)達(dá)影城、紅杏酒樓、大歌星KTV……周邊的居民實(shí)實(shí)在在地切身感受到了城市綜合體倡導(dǎo)的5分鐘生活圈對(duì)他們生活及居住品質(zhì)的影響?！艾F(xiàn)在只需要步行5分鐘到萬(wàn)達(dá)，購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)…….這里的一站式服務(wù)幾乎涵蓋了我們生活的每一面”。

    城市綜合體，這種商業(yè)地產(chǎn)的高端模式就是如此直觀地展現(xiàn)在了蓉城人們眼前。

進(jìn)化到大都市的城市必需品

    從上世紀(jì)較早出現(xiàn)的城市綜合體——美國(guó)紐約最繁華的曼哈頓街區(qū)洛克菲勒中心，這個(gè)號(hào)稱20世紀(jì)最偉大的都市計(jì)劃之一，到此后的日本東京六本木、中國(guó)香港國(guó)際金融中心、法國(guó)巴黎的拉德芳斯等舉世矚目的城市綜合體，一個(gè)城市從籍籍無(wú)名到聞名全球，城市綜合體的助力顯然不容小覷。

    無(wú)論是在北京、上海、深圳等一線城市，還是在成都、南京、重慶等欣欣向榮的新型都市，大型城市綜合體事實(shí)上已成為當(dāng)?shù)氐臉?biāo)志性物業(yè)形態(tài)。四川省社科院社會(huì)研究院副院長(zhǎng)胡光偉表示，對(duì)一個(gè)懷有理想的城市而言，城市綜合體是“從城市進(jìn)化到大都市”的必需品。

    作為未來(lái)10年世界發(fā)展最快的城市之一，成都在城市綜合體的發(fā)展建設(shè)方面自然也是不遑多讓?！霸缭?010年，成都就已開(kāi)始進(jìn)入‘城市綜合體時(shí)代’?！彼拇ㄊ∩虡I(yè)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)冉立春接受《每日經(jīng)濟(jì)記者》采訪時(shí)表示，目前成都在建或即將開(kāi)建的大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目多達(dá)90余個(gè)，大多數(shù)體量都超過(guò)10萬(wàn)平方米，而且絕大多數(shù)都將在近兩年內(nèi)陸續(xù)完工。未來(lái)幾年，成都的城市綜合體數(shù)量將急劇增加，總體量將達(dá)到近1000萬(wàn)平方米。

    冉立春表示，城市綜合體在近年內(nèi)的迅速發(fā)展是符合城市發(fā)展需要的，城市綜合體的出現(xiàn)其實(shí)是商業(yè)地產(chǎn)從綜合到專業(yè)、再?gòu)膶I(yè)到綜合的必然發(fā)展結(jié)果。他是現(xiàn)代城市的濃縮，可以滿足人們居住、辦公、購(gòu)物、娛樂(lè)、會(huì)議、餐飲等多方面需求，最終呈現(xiàn)出的狀態(tài)是幾乎所有人都能在城市綜合體中找尋到他們的需求所在。

商業(yè)地產(chǎn)邁入綜合體時(shí)代

    萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)、中糧、世茂、富力、復(fù)地、龍湖……只需看看近年來(lái)相繼進(jìn)入城市綜合體開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的公司名單就不難發(fā)現(xiàn)，進(jìn)入這一領(lǐng)域的開(kāi)發(fā)商無(wú)一不是在地產(chǎn)界赫赫有名的行業(yè)大佬。他們的陸續(xù)試水也表明，城市綜合體成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展主流模式的狀況已是毋庸置疑。未來(lái)成都的城市綜合體究竟會(huì)以怎樣的形態(tài)走出別具一格的放量模式？也許，我們可以從2010年的土地市場(chǎng)一探究竟。

    以城市綜合體為期5年的開(kāi)發(fā)周期計(jì)算，2010年成交的511萬(wàn)平方米城市綜合體土地將有部分在2015年前后集中入市，如此大體量的城市綜合體能否順利被市場(chǎng)消化？投資者能否從城市綜合體物業(yè)中獲取相應(yīng)回報(bào)？根據(jù)仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)，成都市場(chǎng)的香格里拉中心、航天科技大廈和仁恒置地廣場(chǎng)等物業(yè)的有效租金可達(dá)120~160元/平方米，較市場(chǎng)平均水平溢價(jià)28%以上。

    數(shù)據(jù)顯示，截至2011年5月，成都新開(kāi)工建設(shè)和已經(jīng)投入運(yùn)營(yíng)的城市綜合體項(xiàng)目達(dá)到了94個(gè)，已經(jīng)超過(guò)去年年底預(yù)計(jì)的80個(gè)；成都目前5000平方米以上的賣(mài)場(chǎng)已經(jīng)突破139家，經(jīng)營(yíng)面積達(dá)到390萬(wàn)平方米。商業(yè)地產(chǎn)已正式邁入綜合體時(shí)代。

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