樓市“暴利時代”或?qū)⒔K結(jié) 如何有效反暴利引關(guān)注

一向被看成是暴利行業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)很可能即將告別“暴利時代”。

　　4月26日，國家發(fā)展改革委價格監(jiān)督檢查司司長許昆林表示，發(fā)展改革委正在研究對商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├囊?guī)定，以使商品房價格能夠保持在合理水平。

　　在經(jīng)歷了一年多力度空前的房地產(chǎn)調(diào)控之后，在商品房領(lǐng)域進行反暴利再次引起人們對調(diào)控升級的預期。樓市暴利是否就是房價居高不下的主要推手？利益重重之下，反暴利應(yīng)如何推行？反暴利最終能否達到調(diào)控房價的目標？……一系列的問題引發(fā)人們強烈關(guān)注。

　　樓市暴利有多大？

　　“兩年前家門口的地價不到3000元每平方米，如今這個地段新開盤的項目均價達到2萬元每平方米，這么大的差價，說沒有暴利誰都不信！”家住北京大興的賈先生這樣對記者說。和賈先生一樣，在普通民眾的眼中，房地產(chǎn)業(yè)不僅是利潤超高的暴利行業(yè)，房地產(chǎn)商追求暴利更是推高房價的重要原因。

　　商務(wù)部國際貿(mào)易經(jīng)濟合作研究院中貿(mào)研究部梅新育博士表示，他幾年前對北京地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)利潤率進行間接估算時發(fā)現(xiàn)，地處西四環(huán)和西五環(huán)之間的玉泉路周邊地區(qū)商品房銷售利潤率大概為34．7％，投資收益率高達138．8％。近年來，房地產(chǎn)業(yè)這種高銷售利潤率、高投資收益率的趨勢還在不斷提高。

　　雖然對于房地產(chǎn)業(yè)存在暴利的質(zhì)疑從未停息，但在房地產(chǎn)商的眼中，樓市并非人們想象的那樣一本萬利。

　　“人們大都認為房地產(chǎn)開發(fā)的成本僅僅包括土地成本和建房成本，但事實上除此之外還包括企業(yè)購買土地的融資成本、建安成本、規(guī)劃費、銷售費用、流轉(zhuǎn)稅、營業(yè)稅等成本，而這些占比也相當大。”全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會研究院副院長陳寶存說，現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)的利潤并沒有像外界想象的那種暴利，目前房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤率也就在15％－20％之間。

　　長期從事房地產(chǎn)開發(fā)的于文化說，有的房地產(chǎn)項目需要好幾年才能開發(fā)出來，盡管最終體現(xiàn)出來的房地產(chǎn)開發(fā)利潤可能有50％，但是這個50％是幾年的利潤，如果分配到每一年上去，這個利潤率很可能只有15％左右了。

　　盡管房地產(chǎn)商對于暴利的說法存有異議，但是根據(jù)剛剛發(fā)布的房地產(chǎn)上市公司的一季報，高額的利潤率卻是不爭的事實。許多房地產(chǎn)龍頭企業(yè)在樓市調(diào)控政策不斷加碼的情況下，照樣賺得盆滿缽滿。

　“政府之手”怎樣斬暴利？

　　1995年，我國頒布的《制止牟取暴利的暫行規(guī)定》規(guī)定，對于與國民經(jīng)濟和社會發(fā)展有重大影響的和與居民生活有密切聯(lián)系的商品和服務(wù)，國務(wù)院價格主管部門可將其列入制止牟取暴利的項目，并實施利潤率控制。

　　作為基本的民生產(chǎn)品，商品住房中存在的暴利無疑將影響到普通人的生活，反暴利是房地產(chǎn)調(diào)控的大趨勢。

　　不過，方向既定，如何推進卻依舊面臨著諸多技術(shù)性的問題。首先要解決的就是暴利如何界定。

　　北京市房地產(chǎn)協(xié)會副會長高喜善在接受記者采訪時表示，由于土地價格在幾年內(nèi)出現(xiàn)了大幅度的上升，同一個地段的在房價相同的情況下，由于拿地時間不同，利潤存在著巨大差異，這其中哪些算是暴利需要有個明確的區(qū)分。

　　一些業(yè)內(nèi)人士認為，由于各個項目的具體地價、融資風險程度不一樣，各個項目和企業(yè)使用開發(fā)資金的來源不同，房地產(chǎn)市場很難存在一個統(tǒng)一的銷售利潤水平，因此需要設(shè)立一個合理的機制來對暴利進行認定。

　　治理暴利的關(guān)鍵還在于成本的核算，除了暴利標準的認定，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中對成本影響最大的因素——土地價格，同樣也是導致房地產(chǎn)業(yè)暴利化的重要因素。采訪中，許多業(yè)內(nèi)人士就建議，合理調(diào)整土地價格上漲預期，壓縮上漲預期帶來的暴利空間同樣應(yīng)該成為政府治理房地產(chǎn)暴利的政策方向。

　　高喜善表示，通過“招拍掛”出讓的土地，往往是依據(jù)當時的房價而定，也會部分考慮到未來房價的預期，雖然就當時的房價來看，土地價格已經(jīng)將房地產(chǎn)開發(fā)的利潤進行了限制，但是由于部分開發(fā)商基于對樓市的看好，從而給未來房價上漲預留了較大的利潤空間。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭說，有些項目存在違規(guī)用地、少出土地出讓金等違法行為，使得某些房地產(chǎn)項目存在暴利，應(yīng)當嚴厲打擊房企囤地等違法行為，防止房企拖延開發(fā)時間而獲得土地升值的利潤。

　　此外，楊紅旭還強調(diào)應(yīng)當嚴格落實相關(guān)稅費征收政策，嚴格按照四級累進制稅率征收房地產(chǎn)增值稅，以限制房地產(chǎn)開發(fā)的暴利。

　　反暴利怎樣才能轉(zhuǎn)變?yōu)榉€(wěn)房價？

　　反暴利能否對高企的房價產(chǎn)生直接的影響？不少業(yè)內(nèi)人士認為，反暴利的做法可能迫使開發(fā)商追逐高利潤的預期回歸到合理預期，也會促使投機性買房人降低房價上漲預期，從而間接推動房價回歸到合理水平。

　　不過，雖然發(fā)展改革委官員明確表示，將綜合考慮中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實際情況和國外可借鑒的做法，將商品住房列入制止牟取暴利項目，嚴厲打擊不法房地產(chǎn)開發(fā)商牟取暴利的行為，但如何將反暴利切實地轉(zhuǎn)變?yōu)榉€(wěn)房價，就目前看，仍有許多工作有待完善。

　　采訪中，不少專家指出，由于在對房地產(chǎn)成本地核算中，很多灰色成本根本沒有入賬，房地產(chǎn)商很容易推高成本，從而使得反暴利政策落空。“無數(shù)會計師去對付政府有限的監(jiān)管人員，簡直太容易了。”因此，只有在反暴利措施對房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)進行嚴格監(jiān)管的情況下，才有可能實現(xiàn)對樓市價格的影響。

　　除此之外，在對一級市場進行反暴利監(jiān)管的同時，二手房市場同樣需要“政府之手”進行反暴利調(diào)控。

　　高喜善認為，不斷上漲的房價預期在房地產(chǎn)二級市場同樣制造了巨大的暴利空間，這也是房地產(chǎn)市場出現(xiàn)眾多投資、投機性需求的原因。雖然國家對于二手房交易有著明確的個人所得稅征管政策，但由于執(zhí)行和監(jiān)管上的問題，房地產(chǎn)二級市場的暴利問題其實沒有得到有效的解決。

　　他建議，決策部門應(yīng)該進一步采取措施，讓二級市場的房屋出讓收益更加公開化、透明化，各種稅費征收、成本都應(yīng)當明晰，從而抑制炒房需求，穩(wěn)定房價。