市場(chǎng)觀(guān)望 滬一樓盤(pán)部分賣(mài)出后“停售”

每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

    上海近郊的一個(gè)公寓樓盤(pán)——金鼎香樟苑總共需要推出銷(xiāo)售超過(guò)1000套住宅。不過(guò)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示上述樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)只賣(mài)了56套后，開(kāi)發(fā)商卻宣布尚未開(kāi)盤(pán)。銷(xiāo)售人員稱(chēng)，項(xiàng)目封盤(pán)的原因是為價(jià)格調(diào)整。

    目前，同樣延遲銷(xiāo)售的新盤(pán)還有10多個(gè)。新浪樂(lè)居的統(tǒng)計(jì)顯示，截至3月9日的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，上海地區(qū)原定于2月開(kāi)盤(pán)的18個(gè)樓盤(pán)中，僅有7個(gè)樓盤(pán)如期開(kāi)盤(pán)，實(shí)際開(kāi)盤(pán)量?jī)H占計(jì)劃開(kāi)盤(pán)量的四成。

    對(duì)此，上海房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，其中的根本原因是市場(chǎng)情況不佳，樓盤(pán)的前期客戶(hù)流失嚴(yán)重，或蓄客不足，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商不得不冒著被上海市房管部門(mén)處罰的危險(xiǎn)，延遲開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。開(kāi)發(fā)商延遲開(kāi)盤(pán)的目的，可能是希望等到行情好轉(zhuǎn)再開(kāi)盤(pán)。

項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)即“停售”

    網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，金鼎香樟苑的開(kāi)盤(pán)日期是2月25日，總共有1077套房推出，但截至昨日（3月10日），有56套顯示已售。新民網(wǎng)3月10日的報(bào)道稱(chēng)，上海某區(qū)網(wǎng)簽了該樓盤(pán)內(nèi)的另外幾棟樓房，總共有500套左右，作為動(dòng)遷房。

    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者為此以購(gòu)房者的名義，就樓盤(pán)是否存在取得預(yù)售證后不開(kāi)盤(pán)的“捂盤(pán)”現(xiàn)象，向售樓處的銷(xiāo)售人員進(jìn)行核實(shí)。得到的回答與上述報(bào)道一致——“尚未開(kāi)盤(pán)。”

    不過(guò)，當(dāng)記者亮出真實(shí)身份后，銷(xiāo)售人員改口稱(chēng)，為調(diào)整價(jià)格而暫時(shí)封盤(pán)，并承認(rèn)的確有部分房源已作為動(dòng)遷房出售給了上海某區(qū)。至于調(diào)整價(jià)格，究竟是上調(diào)售價(jià)，還是下調(diào)售價(jià)，目前還不確定。如果是下調(diào)售價(jià)，購(gòu)房者現(xiàn)在買(mǎi)入就會(huì)虧損。假如有購(gòu)房者一定要買(mǎi)房，價(jià)格為18000元/平方米。

    去年9月，上海市住房保障和房屋管理局發(fā)布的  《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管規(guī)范商品住房預(yù)銷(xiāo)售行為的通知》規(guī)定，已取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷(xiāo)售備案的商品住房項(xiàng)目未在規(guī)定時(shí)間對(duì)外公開(kāi)銷(xiāo)售或未將全部準(zhǔn)售房源對(duì)外公開(kāi)銷(xiāo)售等行為，應(yīng)視情采取限期整改、發(fā)出“行政告知書(shū)”、記入信用檔案、暫停網(wǎng)上簽約備案、降低直至取消開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等措施及時(shí)調(diào)查處理，暫停網(wǎng)上簽約備案的應(yīng)上報(bào)市局核準(zhǔn)。

    上海市住房保障和房屋管理局的一位工作人員隨后向以購(gòu)房者名義咨詢(xún)的記者解釋?zhuān)?ldquo;取得房屋預(yù)售許可證未賣(mài)，又分為故意和無(wú)意。無(wú)意是指，雖然拿到預(yù)售許可證，并超過(guò)一定時(shí)間，但因?yàn)闇?zhǔn)備不足，不能銷(xiāo)售。如果已經(jīng)出售過(guò)房屋，卻對(duì)外宣稱(chēng)未開(kāi)盤(pán)，可以向當(dāng)?shù)氐淖》勘Ｕ虾头课莨芾砭滞对V，后者有可能作為惡意捂盤(pán)，而受到有關(guān)部門(mén)處理。”

封盤(pán)背后或?yàn)樾羁?/p>

    一般情況下，開(kāi)發(fā)商領(lǐng)預(yù)售證不賣(mài)的目的，是為了等待漲價(jià)。然后，目前整個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格預(yù)期并不好。佑威房地產(chǎn)研究中心提供的一份該樓盤(pán)前期成交的56套房源的成交均價(jià)僅為14500元/平方米，而該項(xiàng)目網(wǎng)上參考價(jià)最低售價(jià)達(dá)到了16000元/平方米，現(xiàn)在相當(dāng)于以9折出售。

    事實(shí)上，金鼎香樟苑的價(jià)格并無(wú)任何優(yōu)勢(shì)。中房信分析師薛建雄表示，離該項(xiàng)目?jī)H500米不到的是陽(yáng)光威尼斯，現(xiàn)在均價(jià)是17803元/平方米，后者是大開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的品牌樓盤(pán)，享有一定品牌溢價(jià)。

    安居客網(wǎng)站顯示，陽(yáng)光威尼斯前期的次新房源，目前的售價(jià)大多在16000多元/平方米。上海中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司研究總監(jiān)宋會(huì)雍認(rèn)為，按照開(kāi)發(fā)商現(xiàn)有的貨量，和目前的市場(chǎng)成交環(huán)境，除非大幅度的降低，否則很難快速銷(xiāo)售。

    顯然，開(kāi)發(fā)商并不可能從捂盤(pán)的方式中獲得利益，反而有可能因此受到上海市住房保障和房屋管理局的處罰。

    那么，開(kāi)發(fā)商封盤(pán)的原因是什么？難道真如開(kāi)發(fā)商所說(shuō)，是為了價(jià)格調(diào)整？

    事實(shí)上，根據(jù)上海市住房保障和房屋管理局的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商擁有一定價(jià)格下調(diào)幅度。網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，金鼎香樟苑的價(jià)格下調(diào)空間達(dá)到了20%。此前，中海御景熙岸銷(xiāo)售的房源價(jià)格為26000元/平方米～30400元/平方米，但該盤(pán)在上周日開(kāi)盤(pán)后實(shí)際報(bào)出的價(jià)格僅為21000元/平方米左右，按照之前的“參考價(jià)”來(lái)推算，目前的報(bào)價(jià)算是打了7．6折。

    宋會(huì)雍認(rèn)為，真正導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商封盤(pán)的原因可能是前期蓄客不夠，或者積累的客戶(hù)流失過(guò)快。如果貿(mào)然開(kāi)盤(pán)，不僅需要作出大幅度的價(jià)格讓步，還可能會(huì)因?yàn)槌山粦K淡，而表現(xiàn)得灰頭土臉。同時(shí)，按照目前的價(jià)格走勢(shì)，開(kāi)發(fā)商賣(mài)出比14500元/平方米更低的價(jià)格，也并非沒(méi)有可能。

    新浪樂(lè)居的統(tǒng)計(jì)顯示，截至3月9日的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，原定于2月開(kāi)盤(pán)的18個(gè)樓盤(pán)中，僅有7個(gè)樓盤(pán)如期開(kāi)盤(pán)，實(shí)際開(kāi)盤(pán)量?jī)H占計(jì)劃開(kāi)盤(pán)量的四成，六成樓盤(pán)應(yīng)開(kāi)而未開(kāi)。華燕高級(jí)分析師張宏偉認(rèn)為，開(kāi)盤(pán)日期推遲，應(yīng)該是目前市場(chǎng)中的一個(gè)趨勢(shì)。

    薛建雄表示，開(kāi)發(fā)商們目前更多是以現(xiàn)金持有量來(lái)決定是否捂盤(pán)。如果手上現(xiàn)金足夠，可以推遲開(kāi)盤(pán)時(shí)間，因?yàn)槟壳暗氖袌?chǎng)成交環(huán)境，決定著開(kāi)發(fā)商需要大幅度的作出價(jià)格讓步才能銷(xiāo)售。如果能夠捂上一段時(shí)間再賣(mài)，可能會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)人氣的回升賣(mài)出好價(jià)錢(qián)。

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