高筑墻廣積糧 開(kāi)發(fā)商扛上半年沒(méi)問(wèn)題？

每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

        向上，還是向下？對(duì)于2011年的房?jī)r(jià)，這是個(gè)問(wèn)題。

        在持續(xù)的政策調(diào)控壓力及傳統(tǒng)淡季的影響下，部分城市的樓市交易已遇冰點(diǎn)，量縮會(huì)否換來(lái)價(jià)跌的空間？去年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售大豐收的各大房企，在今年這個(gè)政策嚴(yán)冬，是繼續(xù)“死扛”？還是會(huì)終因頂不住資金鏈壓力而舉起降價(jià)大旗？有數(shù)據(jù)顯示，僅今年1月，部分開(kāi)發(fā)商通過(guò)境外發(fā)行高息票據(jù)和信托已融資超過(guò)160億元。但持續(xù)收緊的銀根和高昂的融資成本會(huì)否成為最終壓垮房?jī)r(jià)的那根稻草？

        “別不懂裝懂了。學(xué)學(xué)看報(bào)表。我不想給你當(dāng)老師教基礎(chǔ)課！”2月11日，在人們還沉浸在春節(jié)氛圍當(dāng)中時(shí)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)忍不住通過(guò)微博和北京律師馬光遠(yuǎn)打起了嘴仗，爭(zhēng)論的焦點(diǎn)是開(kāi)發(fā)商的資金鏈。

        任志強(qiáng)的觀點(diǎn)是現(xiàn)階段開(kāi)發(fā)商資金無(wú)虞。“去年到位資金7萬(wàn)多億（元），才投資了4萬(wàn)多億（元）。咋就沒(méi)錢(qián)了呢？”而馬光遠(yuǎn)則稱(chēng)任志強(qiáng)偷換概念，這是“任志強(qiáng)經(jīng)常的欺騙伎倆”。

        任、馬兩人的嘴仗，在通過(guò)兩人合計(jì)超過(guò)300萬(wàn)的粉絲傳播后，立即成為最近幾天網(wǎng)絡(luò)上最為熱鬧的問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商究竟差不差錢(qián)？其現(xiàn)有的資金到底可以支撐到什么時(shí)候？最關(guān)鍵的是，房?jī)r(jià)何時(shí)會(huì)降？

        去年房企業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源達(dá)到72494億元，而今年年初，即有不少房企不惜高成本融資，據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1月，部分房企境外融資額超過(guò)160億元。一方面高筑墻，一方面廣積糧，業(yè)內(nèi)人士推測(cè)，以房企的資金狀況，支撐6個(gè)月以上不會(huì)有太大問(wèn)題。

大佬微博“激戰(zhàn)”

        讓任志強(qiáng)認(rèn)為現(xiàn)階段開(kāi)發(fā)商資金雄厚，沒(méi)有斷鏈壓力的是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局今年1月17日發(fā)布的《2010年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況》。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2010年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源72494億元，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資48267億元。

        任、馬二人的微博嘴仗，便是由對(duì)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)的不同理解引發(fā)。馬志遠(yuǎn)把任志強(qiáng)所說(shuō)的7萬(wàn)多億元到位資金稱(chēng)作  “任志強(qiáng)經(jīng)常的欺騙伎倆”。

        馬志遠(yuǎn)認(rèn)為任志強(qiáng)是在偷換概念，他表示國(guó)家統(tǒng)計(jì)局明明說(shuō)的是開(kāi)發(fā)商的“資金來(lái)源”，而任志強(qiáng)稱(chēng)之為“到位資金”，然后又把“到位資金”偷換成開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流。

        他在微博中公開(kāi)回應(yīng)任志強(qiáng)：“買(mǎi)地的9000多億（元）你減去了嗎？開(kāi)發(fā)商這一年不還貸了？沒(méi)有別的支出了？虧你還是董事長(zhǎng)，起碼的財(cái)務(wù)知識(shí)你懂不懂？”任志強(qiáng)則說(shuō)，到位資金減去完成投資額后的余額是現(xiàn)金流，購(gòu)買(mǎi)土地款列在完成投資中計(jì)算，早就一并扣除了，還貸時(shí)到位資金時(shí)已扣除完了。

業(yè)內(nèi)：房企最少可撐6個(gè)月

        任志強(qiáng)和馬光遠(yuǎn)對(duì)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局《2010年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況》中部分?jǐn)?shù)據(jù)的不同解讀，目前尚屬于一家之言。由于大部分在A股、H股上市的房地產(chǎn)商尚沒(méi)有公布2010年年報(bào)，所以我們尚無(wú)法通過(guò)公開(kāi)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，了解開(kāi)發(fā)商資金鏈的切實(shí)情況。不過(guò)，根據(jù)去年開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售額、新開(kāi)工量、購(gòu)地量以及公開(kāi)的融資數(shù)據(jù)，外界仍然可以大致了解開(kāi)發(fā)商目前的財(cái)務(wù)情況。

        正略鈞策管理咨詢(xún)合伙人薛迥文說(shuō)，從他對(duì)部分地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)查來(lái)看，開(kāi)發(fā)商的實(shí)際財(cái)務(wù)情況和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)比例比較一致，整體的財(cái)務(wù)狀況要強(qiáng)于去年同期。

        中原地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究經(jīng)理劉淵也介紹，去年四五月份，中原地產(chǎn)曾根據(jù)開(kāi)發(fā)商2009年的年報(bào)和當(dāng)時(shí)的月度銷(xiāo)售額，對(duì)萬(wàn)科、金地、中海在內(nèi)的10家標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈狀況進(jìn)行測(cè)算。結(jié)果是按照去年4月份時(shí)的銷(xiāo)售量，這些公司的資金至少可以維持6個(gè)月以上。

        去年9月份后，大部分開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售表現(xiàn)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于去年四五月份，萬(wàn)科、保利等開(kāi)發(fā)商更是取得了月銷(xiāo)售100億元的佳績(jī)，因此今年開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)狀況要好于去年。業(yè)內(nèi)認(rèn)為即使未來(lái)開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售額重新回落到去年四五月份的水平，現(xiàn)有資金支撐6個(gè)月以上，也不會(huì)有太大問(wèn)題。

銀根收緊成大“變數(shù)”

        但是，僅憑目前所掌握的資金，并不足以保證開(kāi)發(fā)商的資金鏈無(wú)憂。薛迥文認(rèn)為，銀根的收緊以及正在進(jìn)行的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控都會(huì)讓今年房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況變得艱難。

        根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部  《2010年房地產(chǎn)行業(yè)年報(bào)》，2010年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積4.10億平方米，同比增長(zhǎng)28.4%，創(chuàng)下近10年來(lái)土地成交量新高。完成新購(gòu)置土地的開(kāi)發(fā)，顯然會(huì)讓開(kāi)發(fā)商較往年增加開(kāi)支。

        薛迥文說(shuō)，由于土地政策越來(lái)越緊，新購(gòu)置土地必須在一年內(nèi)開(kāi)工，因此開(kāi)發(fā)商在今年初就可能需要籌措資金解決項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)資金需求。另外，在銀行開(kāi)發(fā)貸收緊后，到期的開(kāi)發(fā)貸很可能不會(huì)延期或者批準(zhǔn)新的開(kāi)發(fā)貸，開(kāi)發(fā)商因此也會(huì)面臨較大的還貸壓力。

        帶給開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)壓力的，還有可能越來(lái)越嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策。去年以收緊開(kāi)發(fā)商資金鏈為基調(diào)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，今年可能會(huì)進(jìn)一步加大力度，比如增加對(duì)開(kāi)發(fā)商土地增值稅的預(yù)征率。

        中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，未確定的金融貸款政策，是懸在開(kāi)發(fā)商頭頂?shù)?ldquo;達(dá)摩克利斯之劍”，成為增加房企財(cái)務(wù)壓力的不確定因素。他說(shuō)，不僅是開(kāi)發(fā)貸的收緊問(wèn)題，由于今年的信貸總額未確定，與之相關(guān)的開(kāi)發(fā)貸、購(gòu)房按揭貸款額度也均未能確定，這會(huì)進(jìn)一步增加開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)上的不確定性。

        在2008年時(shí)，曾有部分開(kāi)發(fā)商通過(guò)占用包括建筑商在內(nèi)的供應(yīng)商貨款來(lái)應(yīng)急。但薛迥文認(rèn)為，今年這一渠道也會(huì)“此路不通”。原因是整體銀根收緊的情況下，上游和下游的部分企業(yè)也會(huì)趨向資金緊張。

部分開(kāi)發(fā)商提前“找錢(qián)”

        中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)(CRIC)聯(lián)席執(zhí)行總裁丁祖昱給出了多年來(lái)對(duì)樓市最悲觀的預(yù)測(cè)：“樓市開(kāi)始進(jìn)入速凍期，時(shí)間將持續(xù)半年到一年，限購(gòu)真給力啊，中低檔物業(yè)價(jià)跌量平，中檔物業(yè)微跌量縮，高檔物業(yè)價(jià)平量無(wú)，一、二、三線城市全受影響。”

        陳晟表示，由于限購(gòu)令的存在，部分開(kāi)發(fā)商甚至在降價(jià)后也可能遇到房子賣(mài)不出去的情況，因此必須在市場(chǎng)調(diào)整前及時(shí)賣(mài)房，才能確保資金的安全。

        不過(guò)，他們的看法并沒(méi)有得到廣泛認(rèn)同。劉淵說(shuō)，受限購(gòu)令影響的主要是一線和部分二線城市，大部分二三線城市旺盛的剛性需求仍然可以幫助開(kāi)發(fā)商獲得較高的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。

        無(wú)論如何，在市場(chǎng)趨勢(shì)未見(jiàn)明了之際，開(kāi)發(fā)商對(duì)資金壓力的擔(dān)憂正步步升級(jí)?？硕鹧芯恐行目偨?jīng)理程嘯天預(yù)計(jì)，最早在今年的四五月份就有可能會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的降價(jià)促銷(xiāo)潮。

        但是，大幅度降價(jià)并不是開(kāi)發(fā)商所愿意的。這使得很多開(kāi)發(fā)商在年前就做好準(zhǔn)備，早早地開(kāi)始著手解決資金問(wèn)題。

        2月11日，多位上海移動(dòng)的客戶收到了一則自稱(chēng)是  “中國(guó)平安毛經(jīng)理”的短信。短信稱(chēng)，平安信托力推的睿石19號(hào)全功能房地產(chǎn)信托基金，擬投向金地、綠城、雅居樂(lè)、富力等知名開(kāi)發(fā)商的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，收益率將超過(guò)10%。

        同策房地產(chǎn)研究咨詢(xún)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，僅今年1月，部分開(kāi)發(fā)商通過(guò)境外發(fā)行高息票據(jù)和信托融資超過(guò)160億元。程嘯天說(shuō)，內(nèi)地各類(lèi)房地產(chǎn)投資基金也在向開(kāi)發(fā)商輸送資金，這使得開(kāi)發(fā)商在部分短期借款到期后，仍然有足夠的民間借貸注入。

        薛迥文說(shuō)，開(kāi)發(fā)商愿意付出高額融資成本，一方面是為了減輕短期還款的壓力，確保資金鏈不斷，另一方面也是賭后期房?jī)r(jià)和利率的雙重上漲可能。

供需關(guān)系

任志強(qiáng)潘石屹齊稱(chēng)商品房供給“饑渴”

每經(jīng)記者  葉書(shū)利  發(fā)自北京

        春節(jié)前“國(guó)八條”出臺(tái)后，市場(chǎng)各方以微博、博客等為平臺(tái)，對(duì)“后國(guó)八條時(shí)代”樓市的走向進(jìn)行了激烈的爭(zhēng)辯。

        近日，中歐國(guó)際工商學(xué)院教授許小年發(fā)布一條微博指出，政策多變，地產(chǎn)商謹(jǐn)慎觀望，開(kāi)發(fā)速度放慢，從而導(dǎo)致未來(lái)供給下降。隨后，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在自己的微博上對(duì)許小年的觀點(diǎn)進(jìn)行了轉(zhuǎn)載，并同樣表示未來(lái)樓市供給將下降。而SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹幾乎在同時(shí)也撰文擔(dān)憂近期商品房供應(yīng)下降，以及土地供給下降導(dǎo)致的未來(lái)商品房供應(yīng)緊張。

上半年商品房供給吃緊

        新“國(guó)八條”出臺(tái)后，鑒于政策走向觀察的需要，開(kāi)發(fā)商重陷觀望，推盤(pán)謹(jǐn)慎。

        以北京為例，截至目前，2011年預(yù)售住宅項(xiàng)目合計(jì)為7個(gè)，分別為1月的6個(gè)和2月至今的1個(gè)。而2010年12月為73個(gè)，去年1月與2月分別為43個(gè)和12個(gè)。

        對(duì)此，北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，目前的供應(yīng)情況，首先緣于去年12月1日北京開(kāi)始實(shí)施的預(yù)售資金監(jiān)管政策，這一新規(guī)透支了大量原本將于今年一季度上市的房源；另一個(gè)主要原因就是新“國(guó)八條”直接影響了開(kāi)發(fā)商節(jié)奏。比如北京原本預(yù)計(jì)在2月開(kāi)盤(pán)的19個(gè)項(xiàng)目中，半數(shù)都已明確延后開(kāi)盤(pán)。據(jù)預(yù)計(jì)，2月北京開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目不足10個(gè)。

        張大偉表示,目前的住宅供應(yīng)荒仍將持續(xù)一段時(shí)間，預(yù)計(jì)上半年的供需比可能相比2010年更加緊張，而下半年，伴隨調(diào)控政策走向的穩(wěn)定和去年下半年所供應(yīng)土地完工的住宅的陸續(xù)上市，下半年的供應(yīng)將會(huì)明顯增加，屆時(shí)房?jī)r(jià)是否會(huì)調(diào)整，主要取決于政策的落實(shí)及持續(xù)力度。

潘石屹：擔(dān)心土地供應(yīng)吃不飽

        除了短期內(nèi)商品房供應(yīng)存在擔(dān)憂，近日潘石屹在一篇名為《2011年的展望》的博文中，對(duì)于時(shí)下土地供應(yīng)饑渴，從而可能催生未來(lái)商品房供應(yīng)緊張的問(wèn)題也表達(dá)了擔(dān)憂。

        他指出，近段時(shí)間以來(lái)全國(guó)各地頻發(fā)的旱災(zāi)使得18億畝紅線問(wèn)題更為突出與敏感，這可能促使政府在土地供應(yīng)方面更趨謹(jǐn)慎，從而影響住宅土地供應(yīng)量預(yù)期；其次，他認(rèn)為，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例  （草案）》，即新拆遷條例的頒布到各地方實(shí)施細(xì)則的出臺(tái)，再到在新的拆遷條例下實(shí)施拆遷，在這大約半年的時(shí)間內(nèi)，土地供應(yīng)面臨斷檔,從而直接影響到一年后房屋的供應(yīng)。

開(kāi)發(fā)商謹(jǐn)慎觀望

        幾乎在同時(shí)，許小年也在微博上稱(chēng)，“政策多變，地產(chǎn)商謹(jǐn)慎觀望，開(kāi)發(fā)速度放慢，未來(lái)供給下降”。任志強(qiáng)也說(shuō)，未來(lái)供給會(huì)下降。他進(jìn)而對(duì)此解釋說(shuō)，從2010年建設(shè)指標(biāo)的月度變化來(lái)看，去年8月以來(lái)商品住宅新開(kāi)工面積同比增幅逐月減小，2010年11月單月新開(kāi)工面積同比出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

        任志強(qiáng)還透露，近日某銀行的行長(zhǎng)邀請(qǐng)幾個(gè)地產(chǎn)商討論“國(guó)八條”之后的地產(chǎn)形勢(shì)，結(jié)果所有人得出的結(jié)論都是市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面并不會(huì)因限購(gòu)而得到根本改善。



如需轉(zhuǎn)載請(qǐng)與《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)社聯(lián)系。未經(jīng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)社授權(quán)，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載或鏡像，違者必究。

聯(lián)系電話：021-60900099轉(zhuǎn)688

每經(jīng)訂報(bào)電話

北京：010-58528501    上海：021-61283003    深圳：0755-83520159    成都：028-86516389    028-86740011    無(wú)錫：15152247316