2010十大賣地城市 大連武漢南京土地收入翻番

每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

        2010年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有許多值得業(yè)界記錄的事件——誕生了第一家銷售突破千億的企業(yè)，遭遇了前所未有的政策調(diào)控壓力，房地產(chǎn)泡沫也在無(wú)數(shù)輿論中被推上風(fēng)口浪尖。

        而與房地產(chǎn)諸多議論密切相關(guān)的，是中國(guó)樓市特有的賣地與拿地現(xiàn)象。賣地，關(guān)系著城市的土地出讓金，關(guān)系著許多地方政府的錢袋子；拿地，關(guān)系著開(kāi)發(fā)商下一輪產(chǎn)品的成本底線，關(guān)系著周邊區(qū)域未來(lái)的房?jī)r(jià)預(yù)期。無(wú)論是年初的地王頻出，年中的兩輪調(diào)控多次直指土地，還是年末的拿地高潮。土地兇猛，成為2010年中國(guó)樓市的關(guān)鍵詞。

        在2011年的第一周，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》隆重推出關(guān)于賣地、拿地的一系列深度調(diào)查，試圖為讀者揭開(kāi)樓與地幕后的真相。

        2010年，在位列土地出讓金收入前十的城市中，大連、武漢和南京3個(gè)城市的表現(xiàn)無(wú)疑是最亮眼的，賣地收入同比增長(zhǎng)均超125%。相較而言，傳統(tǒng)一線城市上海和北京，土地收入增長(zhǎng)幅度卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如上述二線城市。

        此前有一種觀點(diǎn)是，巨額的土地出讓金，在充實(shí)城市土地財(cái)政后，又會(huì)轉(zhuǎn)化為城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資，進(jìn)而提升城市的整體競(jìng)爭(zhēng)力，進(jìn)而拉動(dòng)房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲，形成了一種循環(huán)往復(fù)推動(dòng)房?jī)r(jià)的動(dòng)力。

        那么，這是否意味著那些土地出讓金收入增幅比較高的城市，未來(lái)會(huì)有更高的房?jī)r(jià)上漲勢(shì)能？而上述二線城市又是否是國(guó)內(nèi)地產(chǎn)巨頭的投資重點(diǎn)，成為國(guó)內(nèi)未來(lái)樓市的熱點(diǎn)區(qū)域？

天津武漢南京地價(jià)上漲最快

        中國(guó)指數(shù)研究院分析指出，大部分城市土地出讓金收入大幅增加，主要是靠?jī)r(jià)格上漲推動(dòng)。

        以武漢、南京等城市為例，2010年的住宅用地出讓面積只同比增長(zhǎng)了20%不到，但是土地出讓金的收入增長(zhǎng)幅度超過(guò)125%，就是因?yàn)檫@些城市去年地價(jià)上漲迅猛，進(jìn)而帶動(dòng)了土地出讓金收入的整體增長(zhǎng)。

        此外，商辦用地的大量推出，也被認(rèn)為是不少城市大幅增加土地出讓收入的一個(gè)渠道。

        中原集團(tuán)研究中心對(duì)北京、上海等12個(gè)重點(diǎn)城市的統(tǒng)計(jì)顯示，2010年居住用地面積增長(zhǎng)約27%，而商辦用地增長(zhǎng)約46%。具體城市來(lái)看，商辦用地增長(zhǎng)最明顯的有沈陽(yáng)、長(zhǎng)春等二線城市，而深圳、北京和上海也有較大增長(zhǎng)。商辦用地增長(zhǎng)迅速，占經(jīng)營(yíng)性出讓用地（住宅和商辦）比重明顯增長(zhǎng)，2007年為14%，2009年為18%，至2010年達(dá)到21%。預(yù)計(jì)2011年宏觀政策仍將保持對(duì)住宅市場(chǎng)的調(diào)控，因而商辦市場(chǎng)的熱度將持續(xù)。

        中國(guó)指數(shù)研究院華東分院數(shù)據(jù)信息中心研究副總監(jiān)陳延彬說(shuō)，2010年的商辦用地出讓驟增，很大程度上取決于房企的策略調(diào)整，這使得商辦用地的成交變得非?；钴S。另一方面，很多二線城市的城市中心，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目仍有很大的需求，這也客觀上刺激了當(dāng)?shù)赝恋爻鲎尳鸬谋┰觥?br />
        土地出讓金的增加，是否代表城市對(duì)開(kāi)發(fā)商的吸引力在增加，城市的發(fā)展?jié)摿υ谔嵘?br />
        陳延彬的回答是否定的。他認(rèn)為，在令土地出讓金暴增的多種因素中，只有土地價(jià)格上漲一項(xiàng)，可以說(shuō)明開(kāi)發(fā)商對(duì)城市未來(lái)發(fā)展前景的看好，如天津、武漢和南京，就是過(guò)去一年中土地價(jià)格上漲最快的幾個(gè)城市。

        中原集團(tuán)研究中心陶琦則認(rèn)為，只有被大型地產(chǎn)集團(tuán)購(gòu)買了大量住宅用地，才能說(shuō)明這個(gè)城市的發(fā)展吸引力和投資前景在增加。陶琦格外看好武漢和長(zhǎng)春，認(rèn)為這兩個(gè)城市的土地出讓面積最多，最有潛力。

        實(shí)際上，被看好2011年土地財(cái)政收入仍能夠大幅增加的，依然還是那些有大量土地上市的城市和開(kāi)發(fā)商正在扎堆開(kāi)發(fā)的區(qū)域中心城市。

地價(jià)漲幅超過(guò)房?jī)r(jià)

        在全國(guó)土地出讓收入前十的城市中，南京是住宅用地價(jià)格漲幅最高的，達(dá)到了63%。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2010年12月，南京的商品住宅成交價(jià)格漲幅達(dá)29.37%。

        和南京的情況相似，武漢2010年12月房?jī)r(jià)同比漲幅只有17.4%，而地價(jià)漲幅卻超過(guò)49%。同樣的例子還有天津，房?jī)r(jià)的漲幅只有31.18%，但地價(jià)的漲幅卻高達(dá)51%。

        在土地出讓收入居前十的城市中，只有杭州、重慶等少數(shù)城市的地價(jià)漲幅低于房?jī)r(jià)漲幅，其他城市的住宅用地，都較房?jī)r(jià)的漲幅更高。

        另一個(gè)可供參考的土地溢價(jià)數(shù)據(jù)上，中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，在全國(guó)土地溢價(jià)排行位于前列的汕頭、金華等地的土地平均溢價(jià)率超過(guò)了100%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于上海、廣州等一線城市。而在全國(guó)溢價(jià)率最高的十幅地塊中，絕大多數(shù)是三四線城市的土地，對(duì)于這些城市來(lái)說(shuō)，未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的可能性將會(huì)很大。

        中原集團(tuán)研究中心分析認(rèn)為，地價(jià)繼續(xù)向上的走勢(shì)還將延續(xù)。其中一個(gè)重要的原因是，出重金買地的企業(yè)有相當(dāng)數(shù)量是財(cái)大氣粗的國(guó)有房企，其中又以地方國(guó)資房企2010年的買地勢(shì)頭最為兇猛。在15個(gè)重點(diǎn)城市中，地方國(guó)企買地花費(fèi)的資金較上一年增長(zhǎng)了超過(guò)七成，而中央和地方兩類國(guó)資房企流入土地市場(chǎng)的資金在2007年以來(lái)翻了一番，目前土地市場(chǎng)中有四成資金是來(lái)自國(guó)有房企。

        開(kāi)發(fā)業(yè)的高利潤(rùn)也支撐了土地市場(chǎng)的熱度，外行業(yè)資金的擠入更令競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，從而形成高地價(jià)、高房?jī)r(jià)、高利潤(rùn)的“三高”狀態(tài)，集中地體現(xiàn)在占據(jù)區(qū)域中心地位的城市。

        除此之外，由于2009年銷售情況良好，開(kāi)發(fā)商手中積淀了大量資金，這些資金在過(guò)去的一年時(shí)間里大量地流入了土地市場(chǎng)，年底的通脹更是加重了開(kāi)發(fā)商買地的緊迫感，導(dǎo)致土地價(jià)格受到強(qiáng)力的支撐。而這些刺激土地價(jià)格繼續(xù)上升的因素，今明兩年仍然將會(huì)影響土地市場(chǎng)。

        “除非出臺(tái)諸如首付提高到七成這樣的極端調(diào)控政策，總體來(lái)看，2011年的土地價(jià)格仍然會(huì)上漲。”陶琦表示。

房?jī)r(jià)向左向右？

        雖然，土地價(jià)格上漲，令很多城市未來(lái)的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期更甚，但是陶琦認(rèn)為，地價(jià)上漲未必能推導(dǎo)出房?jī)r(jià)上漲的結(jié)論。在他看來(lái)，造成高地價(jià)的原因很多，有可能是因?yàn)?010年出讓的土地中有相當(dāng)數(shù)量的是城市中最核心的位置，所以有了大量高價(jià)地王的產(chǎn)生。但這些高價(jià)“地王”僅僅是有可能拉升地王周邊地塊和房屋的價(jià)格，并不能影響到其他區(qū)域的房?jī)r(jià)。

        與此同時(shí)，保障性住房的建設(shè)，也為樓市價(jià)格的走向增添了變數(shù)。

        同策咨詢機(jī)構(gòu)分析師許之靜告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，上海2010年住宅用地價(jià)格之所以較2009年不漲反跌，主要是因?yàn)榇罅勘Ｕ戏坑玫氐耐度胗嘘P(guān)。由于上海過(guò)去一年中有70%的居住用地投入到了保障性用房，真正投入到商品住宅開(kāi)發(fā)的土地實(shí)際上不到400萬(wàn)平方米。

        不過(guò)，許之靜認(rèn)為，保障房入市并不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生太大影響。保障房不會(huì)覆蓋至剛性需求的購(gòu)房群體，因此保障房用地的擴(kuò)增，同樣也不會(huì)限制剛性客戶的需求。

        既然，較高的土地成交均價(jià)并不能直接傳導(dǎo)到城市房?jī)r(jià)，那么高地價(jià)和高溢價(jià)又能說(shuō)明什么？

        陶琦認(rèn)為，它代表了未來(lái)市場(chǎng)的熱點(diǎn)城市所在。陶琦說(shuō)，溢價(jià)率和較高的樓板價(jià)格，說(shuō)明了開(kāi)發(fā)商對(duì)這些地塊的看好，并極有可能扎堆開(kāi)發(fā)。而這樣的做法，顯然會(huì)令所在城市的城市建設(shè)速度加快，提升配套生活設(shè)施。



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