10萬！潘石屹旗下項目創(chuàng)滬寫字樓單價新高

每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

        “恭喜SOHO中國上海的團(tuán)隊！我們的寫字樓單價突破10萬元。”12月29日，在得知SOHO中國旗下上海項目——東海廣場以1.21億元總價，100372元/平方米單價成交了57樓頂層寫字樓之后，興奮異常的SOHO中國總裁潘石屹在微博上第一時間發(fā)出了這樣一條消息。而這一價格也創(chuàng)造了上海寫字樓銷售的新紀(jì)錄。

        此前，戴德梁行上海公司發(fā)出的報告顯示，上海絕大部分寫字樓的銷售均價只有每平方米5萬元~6萬元，僅個別項目的銷售均價能達(dá)到7萬元/平方米。類似潘石屹這樣能夠把東海廣場頂樓賣出單價10萬元的情況的確少見。

        但正當(dāng)人們猜疑上海2011年的樓市是否將進(jìn)入“寫字樓行情”時，上海本地的房地產(chǎn)業(yè)人士卻告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，東海廣場上述銷售單價僅僅只是個案，并沒有參照性。天價寫字樓的現(xiàn)象，或者僅屬于潘石屹。

售價接近買入均價的3倍

        根據(jù)昨日現(xiàn)場的消息，SOHO東海廣場對57層（最高層）進(jìn)行整層拍賣，共有來自江浙滬等地的30余家投資商參與了此次拍賣角逐，經(jīng)過34輪的加價，最終一名來自安徽的商人以1.21億元的總成交額將其拍下。

        不計算整個東海廣場項目的收益，僅僅就57樓的頂層寫字樓而言，其售價就已經(jīng)接近買入時價格的3倍，而SOHO中國在整個項目的收益也已經(jīng)超過100%。

        去年8月18日，曾經(jīng)是上海市中心最大爛尾樓項目的上海東海廣場正式被SOHO中國以24.5億元收入囊中，折合單價僅為3.4萬元/平方米。僅3個月后，東海廣場就以6萬元/平方米的報價散賣，當(dāng)時業(yè)內(nèi)預(yù)言，如果全部售出，公司收益率會超過100%。

        而昨日潘石屹通過拍賣更是將大廈頂樓價格抬高到100372元/平方米，相當(dāng)于買入均價的近3倍。上海中原地產(chǎn)工商鋪部的總監(jiān)陶翃認(rèn)為，潘石屹給銷售團(tuán)隊的提成相對比較高，實際回報可能達(dá)不到200%，但如此高的收益在上海的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域仍然是極為少見的。

        對于大多數(shù)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士來說，東海廣場上述超過10萬元/平方米的天價是創(chuàng)紀(jì)錄的。中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)的數(shù)據(jù)顯示，截至今年12月，上海寫字樓的平均成交價僅僅只有19978元/平方米。大部分內(nèi)環(huán)內(nèi)的寫字樓項目的銷售均價都只有每平方米5萬元~6萬元。

        中房信分析師薛建雄認(rèn)為，上海今年大部分時間內(nèi)寫字樓的成交情況都很一般，原因是寫字樓的調(diào)控要比住宅力度小一些，不過成交面積仍比去年下降了三成。

        “老潘是炒作。”華燕分析師張宏偉在聽到上述消息后第一反應(yīng)是，10萬元的寫字樓成交單價并不能代表上海寫字樓的整體價格走勢，目前上海絕大部分的寫字樓都到不了6萬元以上的價格，普通甲級寫字樓的售價也只有每平方米3萬~5萬元。

高價成交不代表整體行情

        大部分房地產(chǎn)業(yè)分析師都認(rèn)為，SOHO東海廣場頂樓的高價成交并不會代表上海寫字樓的整體行情趨勢。

        “關(guān)鍵是租金不支持。”上海中原物業(yè)顧問有限公司研究總監(jiān)宋會雍表示。

        此前，戴德梁行寫字樓部華東區(qū)董事、主管楊達(dá)透露，截至今年12月份上海甲級寫字樓租金水平達(dá)到每天每平方米7.14元。

        即使是國際金融中心、上海環(huán)球金融中心等頂級寫字樓的租金不過10~15元/平方米/日。以每天15元/平方米的租金價格計算，SOHO東海廣場頂樓的1.21億元成交總價回報周期也需要大約20年，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一般寫字樓的投資回收周期。

        “正常價格應(yīng)該是每平方米7萬到8萬元。”陶翃說，盡管今年上海寫字樓的租金價格上漲了15%~20%，并且后續(xù)仍然有上漲的趨勢，但租金上漲的幅度并不足以為上海的寫字樓提供和住宅項目一樣的上漲空間。

        尤其是潘石屹的SOHO東海廣場所在的位置并不是上海南京西路或者靜安寺那樣的核心商業(yè)圈，所以能賣出10萬元的單價一是因為位于項目的頂層，有一定的特殊意義；第二則是因為區(qū)域內(nèi)可售寫字樓供應(yīng)稀少，項目沒有可參考對象；第三是潘石屹的營銷手法和上海傳統(tǒng)的開發(fā)商有很大的區(qū)別。

        據(jù)介紹，潘石屹在宣傳項目時，會跑到浙江包下當(dāng)?shù)匚逍羌壘频甑囊粋€包間作展示、銷售。在當(dāng)?shù)乜晒┩顿Y的商品比較稀缺的情況下，這樣的營銷手法對很多高端群體具有很強(qiáng)的吸引力。

        “你我都在上海，自然知道東海廣場并不處于南京東路或靜安寺的核心位置。但那些人知道嗎？”一位不愿意透露姓名的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士說。

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        偉看來，明年調(diào)控的壓力將會更大。



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