逾160個(gè)樓盤(pán)延遲開(kāi)盤(pán) 14城開(kāi)發(fā)商千億資金“急凍”

每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

        “如果按照上海樓盤(pán)一次申請(qǐng)預(yù)售面積不得少于3萬(wàn)平方米的規(guī)定，以目前2萬(wàn)元/平方米的成交均價(jià)統(tǒng)計(jì)，那么上海將有接近300億元的開(kāi)發(fā)商資金因?yàn)檠舆t開(kāi)盤(pán)而遭到變相‘凍結(jié)’。”11月初，有消息稱(chēng)原定于在10月份開(kāi)盤(pán)的上海多個(gè)市中心樓盤(pán)項(xiàng)目因預(yù)售證問(wèn)題被延遲開(kāi)盤(pán)，一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士曾向  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表達(dá)了上述觀點(diǎn)。

        上海開(kāi)發(fā)商延遲開(kāi)盤(pán)的情況只是全國(guó)樓市的冰山一角。昨日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》聯(lián)合新浪樂(lè)居的調(diào)查顯示，包括廣州、深圳、成都在內(nèi)的14個(gè)城市共有超過(guò)160個(gè)樓盤(pán)延遲開(kāi)盤(pán)，開(kāi)發(fā)商中不乏萬(wàn)科、綠地、金地等知名房企。據(jù)機(jī)構(gòu)保守估算，上述項(xiàng)目的總價(jià)值超過(guò)千億元。

開(kāi)發(fā)商“不差錢(qián)”？

        此前，一些地產(chǎn)大佬曾在公開(kāi)場(chǎng)合表態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)不缺錢(qián)，目前的資金足以維持3~5個(gè)月，他們不會(huì)急著降價(jià)銷(xiāo)售。對(duì)于這樣的結(jié)論，多數(shù)人認(rèn)為這只是在“吹牛”。房地產(chǎn)商上半年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，大部分開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)值，即便是萬(wàn)科、保利等經(jīng)營(yíng)狀況較好的企業(yè)也不例外。

        對(duì)此，中國(guó)指數(shù)研究院分析師鐘星爍說(shuō)，目前開(kāi)發(fā)商的資金鏈的確在收緊，但絕沒(méi)有想象的那么嚴(yán)重。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院對(duì)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)的監(jiān)測(cè)和整理，截至今年9月底，目前開(kāi)發(fā)商擁有的資金總量達(dá)到5.05萬(wàn)億元，而投資總額不過(guò)3.03萬(wàn)億元，刨開(kāi)各項(xiàng)支出，目前還有8000億元左右的盈余。上述盈余足夠開(kāi)發(fā)商支撐3~6個(gè)月。

        目前，很多因資金鏈  “卡殼”而“延遲開(kāi)盤(pán)”項(xiàng)目，大多是中高價(jià)樓盤(pán)。一般情況下，開(kāi)發(fā)商的資金戰(zhàn)略是，用普通住宅的銷(xiāo)售收入滿足中高價(jià)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)所需資金。這使得多數(shù)房企不會(huì)因?yàn)闃潜P(pán)延遲開(kāi)盤(pán)而調(diào)整售價(jià)。

        上海中原地產(chǎn)物業(yè)顧問(wèn)有限公司研究總監(jiān)宋會(huì)雍說(shuō)，一般情況下，開(kāi)發(fā)商用于工程建設(shè)的資金并不大，并且會(huì)預(yù)留3~5個(gè)月的資金，資金鏈?zhǔn)站o并不會(huì)對(duì)公司的現(xiàn)金流產(chǎn)生太大影響。

延遲開(kāi)盤(pán)的利息成本

        雖然延遲開(kāi)盤(pán)并不足以立即對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金鏈構(gòu)成威脅，但大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都清楚，遲遲不開(kāi)盤(pán)將會(huì)讓開(kāi)發(fā)商付出多少資金成本。此前，一家知名央企房地產(chǎn)商的公關(guān)負(fù)責(zé)人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，不開(kāi)盤(pán)的代價(jià)是每天損失一輛奔馳車(chē)。來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院最新統(tǒng)計(jì)顯示，五成以上的開(kāi)發(fā)商信托融資的成本是總財(cái)務(wù)的20%。

        宋會(huì)雍說(shuō)，如果開(kāi)發(fā)周期是一年，自有資金達(dá)到50%，企業(yè)每年需要付出的財(cái)務(wù)成本大致在10%左右。如果延遲開(kāi)盤(pán)3個(gè)月，開(kāi)發(fā)商就得增加1.25%的利息支出。但現(xiàn)在很多樓盤(pán)實(shí)際開(kāi)發(fā)周期超過(guò)一年，自有資金往往只有30%，融資成本會(huì)高于10%，因此需要付出的財(cái)務(wù)成本遠(yuǎn)高于上述數(shù)字。

難逼開(kāi)發(fā)商降價(jià)

        此前有市場(chǎng)傳言稱(chēng)，高價(jià)樓盤(pán)之所以預(yù)售證“卡殼”，是因?yàn)槎▋r(jià)過(guò)高。既然如此，開(kāi)發(fā)商為什么不調(diào)低售價(jià)，達(dá)到監(jiān)管部門(mén)設(shè)定的范圍，進(jìn)而盡早獲得預(yù)售許可證？

        根據(jù)中原地產(chǎn)研究院經(jīng)理劉淵的觀點(diǎn)，延遲批準(zhǔn)銷(xiāo)售許可和此前住建部加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管政策一樣，都是為了收緊開(kāi)發(fā)商的資金鏈，迫使他們降價(jià)賣(mài)房。

        但是，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》聯(lián)合新浪樂(lè)居對(duì)全國(guó)14個(gè)城市延遲開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，160多個(gè)樓盤(pán)中居然沒(méi)有一個(gè)降低預(yù)計(jì)報(bào)價(jià)。

        上海三湘房地產(chǎn)股份有限公司副總經(jīng)理張濤說(shuō)，目前行業(yè)內(nèi)流傳的消息說(shuō)，北京、上海等城市限制高價(jià)樓盤(pán)入市有一個(gè)硬指標(biāo)：即單價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元/平方米。如果開(kāi)發(fā)商的售價(jià)只有3萬(wàn)元/平方米出頭，通過(guò)小幅降價(jià)，就能達(dá)到監(jiān)管部門(mén)的要求。雖然開(kāi)發(fā)商確實(shí)有可能調(diào)整售價(jià)以盡早銷(xiāo)售，但是很多項(xiàng)目的售價(jià)很難調(diào)低到3萬(wàn)元/平方米以下。

        對(duì)此，中房信分析師薛建雄另有看法。他認(rèn)為，那是因?yàn)樗麄円呀?jīng)預(yù)測(cè)到后續(xù)價(jià)格將會(huì)出現(xiàn)上漲。他認(rèn)為，部分樓盤(pán)延遲開(kāi)盤(pán)，很容易讓市場(chǎng)供需失衡，進(jìn)而造成后續(xù)抑制房?jī)r(jià)的工作變得更為困難。開(kāi)發(fā)商很可能瞄準(zhǔn)了這一趨勢(shì)，咬牙不降價(jià)。

        一家央企的項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人也表示，高價(jià)房如果被限制供應(yīng)，肯定會(huì)造成市場(chǎng)的供求不平衡，最終促使房?jī)r(jià)的進(jìn)一步大幅上漲。



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