土地供應“虛胖”樣本：北京最大別墅樓盤被迫“囤地”逾4年

每經記者  葉書利  發(fā)自北京

        北京市土地整理儲備中心的統(tǒng)計數據顯示，第四季度，北京將有50塊土地集中上市，其中住宅用地規(guī)劃建筑面積達近855萬平方米。如果以100平方米/套計算，855萬平方米可以向市場供應8.55萬套房源。按照北京樓市第三季度的月平均成交量6952套的銷售速度，北京樓市第四季度供應的土地量可滿足北京樓市12個月的銷售需求。

        然而，全經聯(lián)研究院副院長陳寶存在接受《每日經濟新聞》記者采訪時卻指出，時下這種土地供應增加的消息應理性分析，因為時下土地市場供應的主要以“毛地”（不具備基本建設條件的土地）為主，因為拆遷或政府規(guī)劃等原因，導致大量被拍賣的土地直到三五年甚至七八年后都不一定可以步入開發(fā)階段。換句話說，被拍賣的土地不一定能馬上真正形成實際的土地供應量入市。迄今為止北京最大的別墅樓盤格拉斯小鎮(zhèn)近半土地被閑置四五年的現狀就是代表。

北京最大別墅盤近半土地閑置

        8月初，國土資源部的1457宗閑置土地“黑名單”中，《有關房地產開發(fā)企業(yè)土地閑置情況表二》北京市市轄區(qū)的第120項，項目名稱為“東?；▓@二期B地塊”，建筑面積約32萬平方米，受讓人為魯能地產旗下的“北京海港房地產開發(fā)有限公司”，合同簽訂時間為“2005年8月23日”，約定開工時間和約定竣工時間分別為  “2006年2月19日”和“2007年7月1日”，被閑置原因為“由政府原因而形成”。

        “東?；▓@二期B地塊”地處北京最大的別墅樓盤格拉斯小鎮(zhèn)。2006年10月28日，該樓盤的開發(fā)商魯能地產向外透露，該樓盤的總投資額將達50多億元，占地面積約4000畝，公司將用5~6年時間，分多期建造一座總建筑面積達60萬平方米的別墅小鎮(zhèn)，從而一舉成為北京迄今最大的別墅項目。然而時至今日，總共60萬平方米的規(guī)劃面積中，約32萬平方米的土地被閑置了四五年，而被閑置是“由政府原因而形成”。

        為了了解“由政府原因而形成”這句話作何解釋，《每日經濟新聞》記者在實地調查時發(fā)現，該樓盤僅分別于2006年10月15日、2009年5月17日和20日先后拿到二期共3批房源的預售許可證。在已開發(fā)的一二期項目及相關配套的北部、東部、南部區(qū)域都是成片的閑置荒地。而在小區(qū)北部一塊原本規(guī)劃為小區(qū)配套高爾夫球場、網球場的區(qū)域，目前仍是大片低矮的房屋，這些房屋屬于通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)葛渠村村民，但目前大部分已出租。

        一位葛渠村村民向記者證實，2005年下半年，這片區(qū)域就被賣給了格拉斯小鎮(zhèn)的開發(fā)商，且開發(fā)商還測量過這片地，前幾年還一直盛傳著要拆遷，但奇怪的是，最近一兩年反倒沒聲音了。

        這位村民還透露，目前緊挨著格拉斯小鎮(zhèn)的管頭村、吳各莊村和葛渠村等3個村莊，因為附近的首都機場噪聲污染，而被規(guī)劃進“通州商務園配套區(qū)及首都機場噪聲污染區(qū)農村居民點搬遷定向安置房項目”。3個村共計近1600余戶居民2012年后將整體搬遷至這3個村東南側的宋莊鎮(zhèn)寨辛莊建設組團D地塊。

        記者在北京市發(fā)改委網站上也找到了名為  《關于通州商務園配套區(qū)及首都機場噪聲污染區(qū)農村居民點搬遷定向安置房項目核準的批復》的文件，公開日期為2010年2月9日，也就是說，這個規(guī)劃決定是在今年2月份被批準下來的。

        緊挨著這些村莊的格拉斯小鎮(zhèn)被閑置地塊是否也因為同樣的“噪聲污染”原因而修改了規(guī)劃，從而導致閑置？該樓盤一位業(yè)主向《每日經濟新聞》記者說，這個問題其實一直困擾著格拉斯小鎮(zhèn)的開發(fā)。他舉例說，該樓盤的二期，實際上早在2007年就蓋好了，但因政府規(guī)劃的問題，一直到2009年5月才拿到預售許可證。

        這位業(yè)主的話語打開了記者心中的一個疑惑：2006年10月15日至2009年5月17日間近兩年半的時間內，格拉斯小鎮(zhèn)竟然沒有一個新預售項目面市。

        不過他也承認，與管頭村、吳各莊村、葛渠村等3個首都機場“噪音污染村莊”一樣，格拉斯小鎮(zhèn)的上空絕對是飛機航道，但“還可以忍受”。

        為了弄清楚格拉斯小鎮(zhèn)  “東?；▓@二期B地塊”被閑置的真實原因，記者走訪了北京市規(guī)劃委通州分區(qū)規(guī)劃科。

        在  《宋莊鎮(zhèn)2006~2020土地規(guī)劃》上，格拉斯小鎮(zhèn)所在地北京機場高速路東側北京溫榆河畔的這片區(qū)域只被模糊地標記為“一類居住”與“城鎮(zhèn)居住”，規(guī)劃科一位工作人員對此解釋說，這塊區(qū)域不在北京通州區(qū)新城的規(guī)劃范圍，因此規(guī)劃圖上標得很籠統(tǒng)。至于具體到這塊區(qū)域內“東海花園二期B地塊”的目前規(guī)劃情況，“因為這個土地規(guī)劃是在2006年制作的，時下最新的一些地方性規(guī)劃，可能因為各種原因，不一定能及時反饋上來，建議去該樓盤所在地宋莊鎮(zhèn)實地核實”。

        然而當記者就此電話詢問格拉斯小鎮(zhèn)所在地北京通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)規(guī)劃建設辦時，該建設辦一位工作人員的答復著實令人意外：“不清楚”。

        而格拉斯小鎮(zhèn)開發(fā)商魯能地產旗下的北京海港房地產開發(fā)有限公司一位前高管在接受《每日經濟新聞》記者采訪時說，格拉斯小鎮(zhèn)的建設過程一直受到拆遷難與政府規(guī)劃多變的影響。時下該樓盤的開發(fā)工作已從之前的北京海港房地產開發(fā)有限公司上交到了魯能集團總部統(tǒng)一管理。至于1457宗閑置土地黑名單上的  “東?；▓@二期B地塊”，他表示沒聽說過。

1457宗閑置土地清理難點

        一位不愿透露姓名的業(yè)內人士向《每日經濟新聞》記者說，東?；▓@二期B地塊因政府原因被閑置的情況極具代表性，比如在8月初國土資源部1457宗閑置土地名單上，因政府原因造成的閑置土地共849宗，占比近58%；而因企業(yè)原因造成的閑置土地宗數為608宗地塊，占比近42%。換句話說，在近期土地市場的閑置土地中，大部分土地是由于政府原因而“被閑置”。這在北京土地市場表現更甚。在上述名單中，北京共有160宗土地上榜，總金額達57.9億元。其中由于政府原因造成的土地閑置為125宗，占比近78%，涉及金額為49.4億元，占比近85.3%。

        而在9月26日，國土資源部與住建部共同發(fā)布的  《關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》規(guī)定，“企業(yè)存在違約開發(fā)土地、因自身原因造成土地閑置一年以上等違法行為的，在問題整改到位前，將不得參與土地競買”，然而對于占大多數的“由政府原因而形成”的閑置土地，該通知卻顯得有點模糊：“對政府及部門原因造成土地閑置的，住房城鄉(xiāng)建設部門要積極配合國土資源主管部門，聯(lián)合限期查辦”。

        這位業(yè)內人士認為，對于企業(yè)自身原因造成的閑置土地，處理起來相對更容易，但對于政府自身原因導致的土地閑置，涉及到的面更廣，操作難度更大。

土地供應虛胖

        所謂的“政府原因”到底是什么呢？從事土地一級開發(fā)一線工作多年的陳寶存介紹說，現在中央政府尋求通過增加土地供應，以提升房源供應量，從而平衡市場供應關系，平抑房價。但由于地方政府手中的儲地極少，現在突然性地增加土地供應，各地一般選擇以毛地出讓，開發(fā)商需要在拆遷安置補償后才能進行開發(fā)；或依靠舊城或舊村莊改造拆遷騰退完成土地供應。這些供地本身具備“三通一平”條件，但由于這種舊的“三通一平”與開發(fā)商準備新開發(fā)小區(qū)的新“三通一平”完全是兩回事。因此開發(fā)商需要在將這些供地上的房屋拆遷完畢后，不得不將原來的“三通一平”也一并拆完，以重新布置“七通一平”。這種供地比純毛地還要多花工夫。

        他說，受拆遷難與政府規(guī)劃等原因影響，時下大量被拍賣的“土地供應量”，只是紙面的供應量。開發(fā)商在中標后需要等三五年甚至七八年，這些紙面的土地供應量才有可能轉化為實際的供應量。

        一位業(yè)內人士向  《每日經濟新聞》記者說，他也贊同陳寶存的觀點。他舉例說，近日一開發(fā)商在通州以1.36億元拿了一塊地，但這位開發(fā)商卻被告知“拆遷需要3年”。這位當事開發(fā)商私下里擔心，這塊地5年后都不一定能拿到手。而同樣在北京某地，一個2002年就被立項且被賣掉的土地，目前還沒有拆遷完。

        陳寶存認為，時下土地閑置的最大原因就是各地土地部門的非凈地出讓和多變的規(guī)劃，時下供應的土地，短期內并沒有多少能真正轉化為實際的土地供應量。

        陳寶存則提醒說，格拉斯小鎮(zhèn)土地的“被閑置現象”表明，在時下地產調控中的重要措施增加土地供應環(huán)節(jié)，大量土地供應會因類似原因而被閑置，這在目前的土地市場上屢見不鮮，從而導致土地供應環(huán)節(jié)存在入市土地供應量的“虛胖”現象。



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