土地供應(yīng)“虛胖”樣本：北京最大別墅樓盤(pán)被迫“囤地”逾4年

每經(jīng)記者  葉書(shū)利  發(fā)自北京

        北京市土地整理儲(chǔ)備中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，第四季度，北京將有50塊土地集中上市，其中住宅用地規(guī)劃建筑面積達(dá)近855萬(wàn)平方米。如果以100平方米/套計(jì)算，855萬(wàn)平方米可以向市場(chǎng)供應(yīng)8.55萬(wàn)套房源。按照北京樓市第三季度的月平均成交量6952套的銷(xiāo)售速度，北京樓市第四季度供應(yīng)的土地量可滿(mǎn)足北京樓市12個(gè)月的銷(xiāo)售需求。

        然而，全經(jīng)聯(lián)研究院副院長(zhǎng)陳寶存在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)卻指出，時(shí)下這種土地供應(yīng)增加的消息應(yīng)理性分析，因?yàn)闀r(shí)下土地市場(chǎng)供應(yīng)的主要以“毛地”（不具備基本建設(shè)條件的土地）為主，因?yàn)椴疬w或政府規(guī)劃等原因，導(dǎo)致大量被拍賣(mài)的土地直到三五年甚至七八年后都不一定可以步入開(kāi)發(fā)階段。換句話(huà)說(shuō)，被拍賣(mài)的土地不一定能馬上真正形成實(shí)際的土地供應(yīng)量入市。迄今為止北京最大的別墅樓盤(pán)格拉斯小鎮(zhèn)近半土地被閑置四五年的現(xiàn)狀就是代表。

北京最大別墅盤(pán)近半土地閑置

        8月初，國(guó)土資源部的1457宗閑置土地“黑名單”中，《有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地閑置情況表二》北京市市轄區(qū)的第120項(xiàng)，項(xiàng)目名稱(chēng)為“東?；▓@二期B地塊”，建筑面積約32萬(wàn)平方米，受讓人為魯能地產(chǎn)旗下的“北京海港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司”，合同簽訂時(shí)間為“2005年8月23日”，約定開(kāi)工時(shí)間和約定竣工時(shí)間分別為  “2006年2月19日”和“2007年7月1日”，被閑置原因?yàn)?ldquo;由政府原因而形成”。

        “東海花園二期B地塊”地處北京最大的別墅樓盤(pán)格拉斯小鎮(zhèn)。2006年10月28日，該樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商魯能地產(chǎn)向外透露，該樓盤(pán)的總投資額將達(dá)50多億元，占地面積約4000畝，公司將用5~6年時(shí)間，分多期建造一座總建筑面積達(dá)60萬(wàn)平方米的別墅小鎮(zhèn)，從而一舉成為北京迄今最大的別墅項(xiàng)目。然而時(shí)至今日，總共60萬(wàn)平方米的規(guī)劃面積中，約32萬(wàn)平方米的土地被閑置了四五年，而被閑置是“由政府原因而形成”。

        為了了解“由政府原因而形成”這句話(huà)作何解釋?zhuān)睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者在實(shí)地調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，該樓盤(pán)僅分別于2006年10月15日、2009年5月17日和20日先后拿到二期共3批房源的預(yù)售許可證。在已開(kāi)發(fā)的一二期項(xiàng)目及相關(guān)配套的北部、東部、南部區(qū)域都是成片的閑置荒地。而在小區(qū)北部一塊原本規(guī)劃為小區(qū)配套高爾夫球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)的區(qū)域，目前仍是大片低矮的房屋，這些房屋屬于通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)葛渠村村民，但目前大部分已出租。

        一位葛渠村村民向記者證實(shí)，2005年下半年，這片區(qū)域就被賣(mài)給了格拉斯小鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)商，且開(kāi)發(fā)商還測(cè)量過(guò)這片地，前幾年還一直盛傳著要拆遷，但奇怪的是，最近一兩年反倒沒(méi)聲音了。

        這位村民還透露，目前緊挨著格拉斯小鎮(zhèn)的管頭村、吳各莊村和葛渠村等3個(gè)村莊，因?yàn)楦浇氖锥紮C(jī)場(chǎng)噪聲污染，而被規(guī)劃進(jìn)“通州商務(wù)園配套區(qū)及首都機(jī)場(chǎng)噪聲污染區(qū)農(nóng)村居民點(diǎn)搬遷定向安置房項(xiàng)目”。3個(gè)村共計(jì)近1600余戶(hù)居民2012年后將整體搬遷至這3個(gè)村東南側(cè)的宋莊鎮(zhèn)寨辛莊建設(shè)組團(tuán)D地塊。

        記者在北京市發(fā)改委網(wǎng)站上也找到了名為  《關(guān)于通州商務(wù)園配套區(qū)及首都機(jī)場(chǎng)噪聲污染區(qū)農(nóng)村居民點(diǎn)搬遷定向安置房項(xiàng)目核準(zhǔn)的批復(fù)》的文件，公開(kāi)日期為2010年2月9日，也就是說(shuō)，這個(gè)規(guī)劃決定是在今年2月份被批準(zhǔn)下來(lái)的。

        緊挨著這些村莊的格拉斯小鎮(zhèn)被閑置地塊是否也因?yàn)橥瑯拥?ldquo;噪聲污染”原因而修改了規(guī)劃，從而導(dǎo)致閑置？該樓盤(pán)一位業(yè)主向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)，這個(gè)問(wèn)題其實(shí)一直困擾著格拉斯小鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)。他舉例說(shuō)，該樓盤(pán)的二期，實(shí)際上早在2007年就蓋好了，但因政府規(guī)劃的問(wèn)題，一直到2009年5月才拿到預(yù)售許可證。

        這位業(yè)主的話(huà)語(yǔ)打開(kāi)了記者心中的一個(gè)疑惑：2006年10月15日至2009年5月17日間近兩年半的時(shí)間內(nèi)，格拉斯小鎮(zhèn)竟然沒(méi)有一個(gè)新預(yù)售項(xiàng)目面市。

        不過(guò)他也承認(rèn)，與管頭村、吳各莊村、葛渠村等3個(gè)首都機(jī)場(chǎng)“噪音污染村莊”一樣，格拉斯小鎮(zhèn)的上空絕對(duì)是飛機(jī)航道，但“還可以忍受”。

        為了弄清楚格拉斯小鎮(zhèn)  “東?；▓@二期B地塊”被閑置的真實(shí)原因，記者走訪了北京市規(guī)劃委通州分區(qū)規(guī)劃科。

        在  《宋莊鎮(zhèn)2006~2020土地規(guī)劃》上，格拉斯小鎮(zhèn)所在地北京機(jī)場(chǎng)高速路東側(cè)北京溫榆河畔的這片區(qū)域只被模糊地標(biāo)記為“一類(lèi)居住”與“城鎮(zhèn)居住”，規(guī)劃科一位工作人員對(duì)此解釋說(shuō)，這塊區(qū)域不在北京通州區(qū)新城的規(guī)劃范圍，因此規(guī)劃圖上標(biāo)得很籠統(tǒng)。至于具體到這塊區(qū)域內(nèi)“東?；▓@二期B地塊”的目前規(guī)劃情況，“因?yàn)檫@個(gè)土地規(guī)劃是在2006年制作的，時(shí)下最新的一些地方性規(guī)劃，可能因?yàn)楦鞣N原因，不一定能及時(shí)反饋上來(lái)，建議去該樓盤(pán)所在地宋莊鎮(zhèn)實(shí)地核實(shí)”。

        然而當(dāng)記者就此電話(huà)詢(xún)問(wèn)格拉斯小鎮(zhèn)所在地北京通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)辦時(shí)，該建設(shè)辦一位工作人員的答復(fù)著實(shí)令人意外：“不清楚”。

        而格拉斯小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)商魯能地產(chǎn)旗下的北京海港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司一位前高管在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)說(shuō)，格拉斯小鎮(zhèn)的建設(shè)過(guò)程一直受到拆遷難與政府規(guī)劃多變的影響。時(shí)下該樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)工作已從之前的北京海港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司上交到了魯能集團(tuán)總部統(tǒng)一管理。至于1457宗閑置土地黑名單上的  “東?；▓@二期B地塊”，他表示沒(méi)聽(tīng)說(shuō)過(guò)。

1457宗閑置土地清理難點(diǎn)

        一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)，東?；▓@二期B地塊因政府原因被閑置的情況極具代表性，比如在8月初國(guó)土資源部1457宗閑置土地名單上，因政府原因造成的閑置土地共849宗，占比近58%；而因企業(yè)原因造成的閑置土地宗數(shù)為608宗地塊，占比近42%。換句話(huà)說(shuō)，在近期土地市場(chǎng)的閑置土地中，大部分土地是由于政府原因而“被閑置”。這在北京土地市場(chǎng)表現(xiàn)更甚。在上述名單中，北京共有160宗土地上榜，總金額達(dá)57.9億元。其中由于政府原因造成的土地閑置為125宗，占比近78%，涉及金額為49.4億元，占比近85.3%。

        而在9月26日，國(guó)土資源部與住建部共同發(fā)布的  《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》規(guī)定，“企業(yè)存在違約開(kāi)發(fā)土地、因自身原因造成土地閑置一年以上等違法行為的，在問(wèn)題整改到位前，將不得參與土地競(jìng)買(mǎi)”，然而對(duì)于占大多數(shù)的“由政府原因而形成”的閑置土地，該通知卻顯得有點(diǎn)模糊：“對(duì)政府及部門(mén)原因造成土地閑置的，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)要積極配合國(guó)土資源主管部門(mén)，聯(lián)合限期查辦”。

        這位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)于企業(yè)自身原因造成的閑置土地，處理起來(lái)相對(duì)更容易，但對(duì)于政府自身原因?qū)е碌耐恋亻e置，涉及到的面更廣，操作難度更大。

土地供應(yīng)虛胖

        所謂的“政府原因”到底是什么呢？從事土地一級(jí)開(kāi)發(fā)一線(xiàn)工作多年的陳寶存介紹說(shuō)，現(xiàn)在中央政府尋求通過(guò)增加土地供應(yīng)，以提升房源供應(yīng)量，從而平衡市場(chǎng)供應(yīng)關(guān)系，平抑房?jī)r(jià)。但由于地方政府手中的儲(chǔ)地極少，現(xiàn)在突然性地增加土地供應(yīng)，各地一般選擇以毛地出讓?zhuān)_(kāi)發(fā)商需要在拆遷安置補(bǔ)償后才能進(jìn)行開(kāi)發(fā)；或依靠舊城或舊村莊改造拆遷騰退完成土地供應(yīng)。這些供地本身具備“三通一平”條件，但由于這種舊的“三通一平”與開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)備新開(kāi)發(fā)小區(qū)的新“三通一平”完全是兩回事。因此開(kāi)發(fā)商需要在將這些供地上的房屋拆遷完畢后，不得不將原來(lái)的“三通一平”也一并拆完，以重新布置“七通一平”。這種供地比純毛地還要多花工夫。

        他說(shuō)，受拆遷難與政府規(guī)劃等原因影響，時(shí)下大量被拍賣(mài)的“土地供應(yīng)量”，只是紙面的供應(yīng)量。開(kāi)發(fā)商在中標(biāo)后需要等三五年甚至七八年，這些紙面的土地供應(yīng)量才有可能轉(zhuǎn)化為實(shí)際的供應(yīng)量。

        一位業(yè)內(nèi)人士向  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)，他也贊同陳寶存的觀點(diǎn)。他舉例說(shuō)，近日一開(kāi)發(fā)商在通州以1.36億元拿了一塊地，但這位開(kāi)發(fā)商卻被告知“拆遷需要3年”。這位當(dāng)事開(kāi)發(fā)商私下里擔(dān)心，這塊地5年后都不一定能拿到手。而同樣在北京某地，一個(gè)2002年就被立項(xiàng)且被賣(mài)掉的土地，目前還沒(méi)有拆遷完。

        陳寶存認(rèn)為，時(shí)下土地閑置的最大原因就是各地土地部門(mén)的非凈地出讓和多變的規(guī)劃，時(shí)下供應(yīng)的土地，短期內(nèi)并沒(méi)有多少能真正轉(zhuǎn)化為實(shí)際的土地供應(yīng)量。

        陳寶存則提醒說(shuō)，格拉斯小鎮(zhèn)土地的“被閑置現(xiàn)象”表明，在時(shí)下地產(chǎn)調(diào)控中的重要措施增加土地供應(yīng)環(huán)節(jié)，大量土地供應(yīng)會(huì)因類(lèi)似原因而被閑置，這在目前的土地市場(chǎng)上屢見(jiàn)不鮮，從而導(dǎo)致土地供應(yīng)環(huán)節(jié)存在入市土地供應(yīng)量的“虛胖”現(xiàn)象。



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