北京出臺(tái)預(yù)售款監(jiān)管辦法 嚴(yán)禁企業(yè)直接收存

每經(jīng)記者  張敏  發(fā)自北京

        從今年12月1日起，北京的購(gòu)房者只須將預(yù)售資金存入專用監(jiān)管賬戶即可，而不必向企業(yè)繳納。

        昨日（10月25日），北京市出臺(tái)《商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》），規(guī)定商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入監(jiān)管專用賬戶，保證優(yōu)先用于工程建設(shè)，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接收存商品房預(yù)售資金。

        這是繼青島、石家莊、武漢后，又一個(gè)出臺(tái)商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法的城市。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，早在今年8月，北京市的一些房企已拿到這份通知的原始版本。

        來自業(yè)界的觀點(diǎn)認(rèn)為，此舉的主要目的在于保證工程建設(shè)款，防止企業(yè)將預(yù)售資金用于拿地、開發(fā)其他項(xiàng)目等。受此影響，企業(yè)的資金壓力將進(jìn)一步增大，或通過加快銷售的方式進(jìn)行回款。

預(yù)售款專款專用

        上述《辦法》由北京市住建委、央行營(yíng)業(yè)管理部、銀監(jiān)會(huì)北京監(jiān)管局共同制定，報(bào)北京市政府批準(zhǔn)出臺(tái)。北京市住建委表示，這是“落實(shí)中央調(diào)控措施、保證購(gòu)房人權(quán)益不受侵害的一項(xiàng)重要舉措”。

        按照要求，商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入監(jiān)管專用賬戶，由監(jiān)管銀行對(duì)其中用于項(xiàng)目工程建設(shè)的資金實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)管，保證預(yù)售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)。

        在設(shè)立監(jiān)管專用賬戶時(shí)，企業(yè)需遵守“一個(gè)預(yù)售許可申請(qǐng)對(duì)應(yīng)一個(gè)賬戶”的原則，并與監(jiān)管銀行簽訂監(jiān)管協(xié)議。

        《辦法》還明確，商品房預(yù)售時(shí)，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)將購(gòu)房款直接存入專用賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得直接收存商品房預(yù)售資金。

        這意味著，超過千億規(guī)模的預(yù)售資金將?？顚Ｓ?，不再流入土地市場(chǎng)和其他項(xiàng)目的開發(fā)中。根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年前三季度，北京房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目本年到位資金3938.8億元，其中定金及預(yù)收款為1020.7億元。

        我國(guó)的預(yù)售制度于1994年建立，按照要求，預(yù)售款需用于項(xiàng)目工程建設(shè)。但由于缺乏有效的監(jiān)管，企業(yè)通常將這部分資金用于拿地、融資、開發(fā)其他項(xiàng)目等，并容易導(dǎo)致工程爛尾、項(xiàng)目延期等現(xiàn)象的出現(xiàn)。

        今年4月，住建部發(fā)布通知，再次強(qiáng)調(diào)“商品住房預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)管，確保預(yù)售資金用于商品住房項(xiàng)目工程建設(shè)”。

        在預(yù)售資金的使用上，北京市的上述新規(guī)規(guī)定，開發(fā)商使用預(yù)售資金時(shí)，需要按照地下結(jié)構(gòu)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、完成初始登記并達(dá)到購(gòu)房人可單方辦理轉(zhuǎn)移登記的條件等四個(gè)節(jié)點(diǎn)進(jìn)行申請(qǐng)，每個(gè)節(jié)點(diǎn)有固定的用款額度。

房企資金鏈再收緊

        “在企業(yè)獲得資金的所有渠道中，定金和預(yù)售款是成本最低的。”華業(yè)地產(chǎn)副總裁陳云峰向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，加強(qiáng)預(yù)售款管理，將對(duì)資金密集型的房地產(chǎn)業(yè)帶來很大影響。

        由于項(xiàng)目較多、業(yè)務(wù)布局廣泛，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的需求量很大。但同時(shí)，貸款或融資程序相對(duì)繁瑣，所需時(shí)間較長(zhǎng)，對(duì)大型房企來說，為統(tǒng)籌安排資金而挪用預(yù)售款的現(xiàn)象并不少見。

        北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)陳志也表示，加強(qiáng)預(yù)售款監(jiān)管，將會(huì)有效遏制“用一個(gè)項(xiàng)目的錢開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目”的現(xiàn)象，同時(shí)還將對(duì)大型房企的資金狀況帶來一定影響。

        中原地產(chǎn)三級(jí)研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，加強(qiáng)預(yù)售款管理，影響不亞于將企業(yè)自有資金率提高5個(gè)百分點(diǎn)。

監(jiān)管難題待破解

        預(yù)售款制度如何監(jiān)管，并促使其有效落實(shí)，目前成為了業(yè)界關(guān)注的難題。在2007年和2008年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)大熱時(shí)，各地曾表態(tài)加強(qiáng)商品房預(yù)售款的管理，但隨著國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)，以及由此引發(fā)的樓市低迷，遂暫時(shí)擱淺。直到去年市場(chǎng)回暖，這一建議再次被提起。

        在北京出臺(tái)的上述《辦法》中，規(guī)定幾種監(jiān)管方式。其中，房企若存在違法違規(guī)行為導(dǎo)致工程停工、預(yù)售項(xiàng)目存在嚴(yán)重質(zhì)量問題、預(yù)售項(xiàng)目未按期交付使用等，預(yù)售資金的撥付將被暫停。

        同時(shí)，房企直接收存商品房預(yù)售資金、未及時(shí)將貸款轉(zhuǎn)入專用賬戶、未按規(guī)定使用資金，以及以收取其他款項(xiàng)為名變相逃避商品房預(yù)售資金監(jiān)管等現(xiàn)象，將被暫停其在北京市所有項(xiàng)目的預(yù)售，并予以公示。

        一位業(yè)內(nèi)人士表示此前深圳曾建立了商品房預(yù)售款監(jiān)管制度，但終因執(zhí)行的疏漏而擱淺。而北京新政的執(zhí)行情況，同樣有待觀察。



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