調(diào)控新規(guī)后十大房企如何迎接“十一”黃金周？

每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  張初亮  葉書(shū)利  朱玲  發(fā)自上海  北京  廣州

        “現(xiàn)在的形勢(shì)，大家都看得比較明白，加上市場(chǎng)那么好，所有的公司都會(huì)爭(zhēng)取獲得更多的銷(xiāo)售。”一家央企房地產(chǎn)公共關(guān)系部負(fù)責(zé)人昨日在和《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者聊天時(shí)表示，接下來(lái)的三個(gè)月，將是房產(chǎn)公司最重要的銷(xiāo)售時(shí)點(diǎn)。尤其是國(guó)慶長(zhǎng)假七天，很多都會(huì)拿出他們最好的房源力拼市場(chǎng)，爭(zhēng)取最大規(guī)模的銷(xiāo)售。

        在他說(shuō)這番話(huà)的時(shí)候，北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京……幾乎所有的一二線(xiàn)城市都迎來(lái)了4月樓市新政以來(lái)的最好市場(chǎng)，不但普通住宅有人通宵排隊(duì)買(mǎi)房，連上海的部分豪宅項(xiàng)目也被“瘋搶”。

        但是與此同時(shí)，新一輪調(diào)控即將到來(lái)的“預(yù)警”此起彼伏，開(kāi)發(fā)商人心惶惶。在上海，雖然近期新房成交量節(jié)節(jié)攀高，但是開(kāi)發(fā)商為了實(shí)現(xiàn)快速出貨，依然延續(xù)了降價(jià)促銷(xiāo)的優(yōu)惠政策。來(lái)自搜房網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，上海至少有142個(gè)樓盤(pán)選擇在國(guó)慶期間打折促銷(xiāo)。

        在政策連續(xù)出臺(tái)的背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如何迎接即將到來(lái)的這個(gè)“賣(mài)房季”？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》調(diào)查了十家主流房地產(chǎn)企業(yè)的情況。

◎中海

最好售房時(shí)機(jī)在當(dāng)下

        “9月份，深圳很多房子都賣(mài)得很好，剛性需求明顯釋放。”中海地產(chǎn)相關(guān)人士說(shuō)，對(duì)于任何房企，現(xiàn)在都是今年最好的銷(xiāo)售時(shí)點(diǎn)，中海自然也不例外。根據(jù)他的觀(guān)察，和五六月份恒大靠降價(jià)啟動(dòng)市場(chǎng)不同，九月份整個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)全面回暖，開(kāi)發(fā)商不需要怎么降價(jià)，就能賣(mài)掉很多房子。

        對(duì)眼前的宏觀(guān)調(diào)控，上述相關(guān)人士并不是特別擔(dān)心。他表示，在和同行聊天時(shí)，發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商更多的是擔(dān)心明年樓市的變化，這使得未來(lái)幾個(gè)月備受開(kāi)發(fā)商重視。

        根據(jù)此前的公告，截至8月底，中海已完成了全年任務(wù)的近8成。按照這一勢(shì)頭，中海很有希望在今年年底前完成500億港元的銷(xiāo)售計(jì)劃。

◎萬(wàn)科

不會(huì)在國(guó)慶大舉推盤(pán)

        《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從北京萬(wàn)科處獲悉，萬(wàn)科北京樓盤(pán)長(zhǎng)陽(yáng)半島二期將于10月1日再入市，推出376套房源。實(shí)際上，該樓盤(pán)于7月24日與8月28日分別推出過(guò)一批房源，并成為“日光盤(pán)”，因此本次入市并無(wú)意外。

        北京美聯(lián)物業(yè)副總經(jīng)理?xiàng)蠲鼷愓J(rèn)為，在長(zhǎng)陽(yáng)半島二期項(xiàng)目上，萬(wàn)科面臨的最大問(wèn)題不是銷(xiāo)售，而是定價(jià)，即在樓市回暖的背景下是應(yīng)提價(jià)，還是保持平價(jià)入市。

        北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉對(duì)此也表示贊同。他認(rèn)為，時(shí)下樓市回暖的短期走勢(shì)已定。

        正因?yàn)闃鞘械娘h紅態(tài)勢(shì)，張大偉認(rèn)為，國(guó)慶樓市將延續(xù)這種狀態(tài)，且很容易就火爆，因此定價(jià)顯得十分重要。因?yàn)樵跇鞘蟹磸椀谋尘跋?，開(kāi)發(fā)商存在提價(jià)沖動(dòng)，但又懼怕提價(jià)會(huì)導(dǎo)致二次調(diào)控的打擊，畢竟當(dāng)前二次調(diào)控的緊箍咒仍在。如9月26日晚，國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》；9月28日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局又推出對(duì)公租房建設(shè)用地及公租房建成后占地免征城鎮(zhèn)土地使用稅等數(shù)項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策，力促公租房建設(shè)。

        實(shí)際上，國(guó)慶期間，萬(wàn)科在全國(guó)各地都有不少在售或開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目，但記者在與萬(wàn)科的溝通中，對(duì)方一直強(qiáng)調(diào)，公司不會(huì)在國(guó)慶大舉推盤(pán)，因此不要過(guò)于強(qiáng)調(diào)數(shù)量方面的東西，公司一直采取快速開(kāi)發(fā)、快速銷(xiāo)售的策略。

◎綠城

早銷(xiāo)快銷(xiāo)多銷(xiāo)

        在剛剛過(guò)去的中秋小長(zhǎng)假，綠城杭州項(xiàng)目賽麗綠城麗園開(kāi)盤(pán)當(dāng)日銷(xiāo)售率超過(guò)80%，這延續(xù)了7月以來(lái)綠城幾個(gè)項(xiàng)目的熱銷(xiāo)勢(shì)頭。但9月26日，國(guó)土部聯(lián)手住建部出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》，無(wú)疑將一枚重磅炸彈投入樓市。隨后業(yè)內(nèi)一度猜測(cè)新一波調(diào)控政策即將來(lái)臨。

        綠城總裁壽柏年曾總結(jié)下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)“仍充斥著許多變數(shù)”，“綠城會(huì)繼續(xù)貫徹早銷(xiāo)、快銷(xiāo)、多銷(xiāo)的銷(xiāo)售策略，根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)的變化，來(lái)調(diào)節(jié)推盤(pán)節(jié)奏、合理定價(jià)，同時(shí)加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)力度。”

        在樓市傳統(tǒng)旺銷(xiāo)季節(jié)  “金九”即將過(guò)去、“銀十”即將到來(lái)時(shí)，各個(gè)城市的房展會(huì)、房交會(huì)，是判斷開(kāi)發(fā)商態(tài)度的一個(gè)標(biāo)桿。

        綠城集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)副總監(jiān)祝軍華在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)表示：“綠城當(dāng)然會(huì)參加房展會(huì)，但沒(méi)有特殊的促銷(xiāo)手段。”但談及對(duì)于  “十一”假期及后市的判斷，祝軍華未作任何表態(tài)。

        記者注意到，綠城在杭州的項(xiàng)目綠城西溪城園、綠城翡翠城均已取得預(yù)售證，開(kāi)盤(pán)時(shí)間都定在了9月30日。按照綠城“早銷(xiāo)、快銷(xiāo)、多銷(xiāo)”的策略，綠城全國(guó)65個(gè)在建項(xiàng)目  （截至6月30日）或許會(huì)趁國(guó)慶假期及“銀十”抓緊銷(xiāo)售。

◎綠地

延續(xù)全面促銷(xiāo)策略

        據(jù)綠地相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，在此前連續(xù)多次降價(jià)促銷(xiāo)后，綠地10月份的促銷(xiāo)勢(shì)頭不減。以上海綠地為例，在很多公司因?yàn)殇N(xiāo)售情況不錯(cuò)而缺席的情況下，綠地上海公司仍將旗下的項(xiàng)目帶到了今年的“十一”假日房展。

        來(lái)自搜房網(wǎng)上海站的統(tǒng)計(jì)，綠地也是各家房地產(chǎn)公司促銷(xiāo)規(guī)模和力度最大的，包括綠地領(lǐng)海、綠地東上海、綠地諾丁山等近十個(gè)項(xiàng)目均有促銷(xiāo)，其中綠地領(lǐng)海（寫(xiě)字樓）的促銷(xiāo)力度最大，180萬(wàn)元總價(jià)的房源可提供直降20萬(wàn)元的促銷(xiāo)優(yōu)惠。

◎龍湖

繼續(xù)加緊推售房源

八九月份，龍湖在各地的分公司都取得了不錯(cuò)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。重慶龍湖8月定購(gòu)金額、簽約金額雙雙破10億元，創(chuàng)造了自身最好紀(jì)錄。位于重慶新牌坊的花園洋房龍湖·源著，開(kāi)盤(pán)一個(gè)半小時(shí)即成交254套，銷(xiāo)售金額超過(guò)4億元，銷(xiāo)售率達(dá)到100%。沈陽(yáng)的滟瀾山別墅開(kāi)盤(pán)當(dāng)日銷(xiāo)售房源76套，銷(xiāo)售額達(dá)2.3億元，幾乎與過(guò)去幾個(gè)月間全城別墅月均銷(xiāo)售總量持平。而在上海，龍湖酈城八九月份銷(xiāo)售也非常不錯(cuò)。

        10月，龍湖依然將全力加緊銷(xiāo)售。龍湖地產(chǎn)媒體負(fù)責(zé)人說(shuō)，和八九月份一樣，10月份也是龍湖地產(chǎn)的銷(xiāo)售重頭。根據(jù)上海搜房網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，10月將進(jìn)入銷(xiāo)售末期的龍湖酈城依然有小幅度的折扣促銷(xiāo)。

◎碧桂園

廣佛區(qū)域超500套新貨入市

        駐扎郊區(qū)開(kāi)發(fā)大盤(pán)的碧桂園，憑借價(jià)格優(yōu)勢(shì)，一直以來(lái)銷(xiāo)售往往力壓廣州其他開(kāi)發(fā)商。9月28日，記者從經(jīng)緯行研究中心獲悉，8月26日~9月25日期間，碧桂園在廣州區(qū)域樓盤(pán)成交超過(guò)6億元。

        《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從碧桂園營(yíng)銷(xiāo)部獲悉，“十一”黃金周期間，碧桂園在廣佛區(qū)域的六個(gè)項(xiàng)目將聯(lián)動(dòng)推盤(pán)，總貨量超過(guò)500套，產(chǎn)品包括洋房、別墅各種戶(hù)型。

        盡管26日，國(guó)土部以及城鄉(xiāng)建設(shè)部連夜出臺(tái)政策警醒樓市，但碧桂園相關(guān)人士仍表示，“其實(shí)現(xiàn)在市場(chǎng)很健康，要把握住這個(gè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)做好銷(xiāo)售。”

        從全國(guó)項(xiàng)目來(lái)看，目前碧桂園多的是舊盤(pán)新貨，因?yàn)楸P(pán)子都比較大，所以推貨周期長(zhǎng)，新盤(pán)反而不多。上述人士指出，碧桂園基本都采取快速推盤(pán)的策略，隨市定價(jià)，現(xiàn)在碰到市場(chǎng)好，基本是賣(mài)一個(gè)光一個(gè)，如華碧、順碧、龍江豪庭、增城的豪園。

        上述人士表示，2010年碧桂園全新研發(fā)的高品質(zhì)美墅產(chǎn)品在廣東率先上市。下半年將有更多這樣的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品上市，滿(mǎn)足珠三角區(qū)域剛性居住需求。

        碧桂園8月銷(xiāo)售成績(jī)理想，單月實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約31億元，同比增長(zhǎng)約197%；合同銷(xiāo)售建筑面積約58萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)約120%。

◎保利

50萬(wàn)平方米貨量入市

        《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從保利地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)部獲悉，進(jìn)入9月下半月以來(lái)，保利地產(chǎn)在全國(guó)范圍內(nèi)將有超過(guò)50萬(wàn)平方米的供應(yīng)量，其中，南京、天津、廣州區(qū)域等新盤(pán)陸續(xù)亮相。

        近期記者實(shí)地踩盤(pán)發(fā)現(xiàn)，在廣州市場(chǎng)上，保利不少新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目盡管價(jià)格不菲，但仍吸引了不少購(gòu)房者認(rèn)購(gòu)。保利在廣州某遠(yuǎn)離市區(qū)的新盤(pán)，折后均價(jià)高達(dá)1.2萬(wàn)元/平方米，但開(kāi)盤(pán)兩天就認(rèn)購(gòu)2000套，堪比廣州整個(gè)區(qū)域的成交量。

        記者注意到，無(wú)論是廣州，還是其他區(qū)域，保利在此期間新開(kāi)盤(pán)的數(shù)量不少，比如在中秋期間開(kāi)盤(pán)的南京項(xiàng)目，當(dāng)天甚至還加推。

        除9月增加推貨量外，保利仍在積極跑馬圈地。9月28日，保利地產(chǎn)經(jīng)過(guò)49輪的激烈爭(zhēng)奪，力壓萬(wàn)科等巨頭，以7.45億元將9月東莞最大地塊收入囊中，折合樓面地價(jià)3513.5元/平方米。據(jù)悉，本次起拍價(jià)為5.71億元，地塊起拍樓面地價(jià)為2692.9元/平方米。

◎富力

擲5億豪賭黃金周

        開(kāi)發(fā)中高端樓盤(pán)的富力地產(chǎn)，今年上半年的銷(xiāo)售稍遜于保利等房企。下半年開(kāi)始，富力開(kāi)始發(fā)力。

        9月29日，記者從富力地產(chǎn)獲悉，今年“十一”黃金周，富力地產(chǎn)將在廣州區(qū)域推動(dòng)5盤(pán)聯(lián)動(dòng)，擲金5億元作為促銷(xiāo)禮物，下足了血本。

        受新政影響，定位于中高端盤(pán)開(kāi)發(fā)的富力地產(chǎn)今年上半年成交業(yè)績(jī)不甚理想。此后富力地產(chǎn)以折扣方式降價(jià)，吸引到了許多客戶(hù)。如位于廣州珠江新城CBD區(qū)域的樓盤(pán)，其促銷(xiāo)優(yōu)惠幅度達(dá)2000元/平方米。富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉表示，日前大賣(mài)的廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目今年的銷(xiāo)售目標(biāo)將達(dá)到50億~60億元。

◎華潤(rùn)

“寧調(diào)計(jì)劃  不調(diào)價(jià)格”

        國(guó)慶期間，華潤(rùn)在全國(guó)各地計(jì)劃推出多個(gè)樓盤(pán)。

        8月27日，華潤(rùn)置地發(fā)布的2010年中報(bào)顯示，上半年公司合約銷(xiāo)售額僅完成72.68億元，同比下降28%，僅完成年初摩根士丹利對(duì)該公司預(yù)設(shè)的220億元年度銷(xiāo)售目標(biāo)的近33%。

        截至8月22日，華潤(rùn)的合約銷(xiāo)售額僅達(dá)到101.59億元，這個(gè)數(shù)據(jù)已遠(yuǎn)低于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手萬(wàn)科、恒大、保利、綠城等公司半年的合約銷(xiāo)售額。

        雖然如此，在公司中期業(yè)績(jī)會(huì)上，華潤(rùn)置地主席王印卻再三強(qiáng)調(diào)：“寧可調(diào)計(jì)劃，也不調(diào)價(jià)格”。對(duì)此，一位證券業(yè)人士分析道：“在樓市蕭條、成交低迷的情況下，恒大、萬(wàn)科、綠地等紛紛調(diào)價(jià)促銷(xiāo)，華潤(rùn)置地一方面新盤(pán)開(kāi)售較少，另一方面并未及時(shí)調(diào)整價(jià)格迎合市場(chǎng)，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不良可想而知。”

◎奧園

快速開(kāi)發(fā)回籠資金

        今年以來(lái)，市場(chǎng)上一向甚為低調(diào)的中國(guó)奧園，也開(kāi)始了旗下樓盤(pán)聯(lián)動(dòng)，降價(jià)幅度超12%。

        該公司營(yíng)銷(xiāo)部相關(guān)人士對(duì)記者表示，奧園下半年的推貨量幾乎是總銷(xiāo)售目標(biāo)的一半以上。在這個(gè)時(shí)期，公司旗下樓盤(pán)都將快速開(kāi)發(fā)，以回籠資金為主，這也是目前不少公司在政策調(diào)控下的一種營(yíng)銷(xiāo)策略。

        9月26日，在奧園公布的8月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示，公司今年1至8月實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售15.84億元，合同銷(xiāo)售面積147680平方米，與去年持平，但平均售價(jià)由去年的4438元/平方米上漲到今年的價(jià)10725元/平方米，比去年同期增長(zhǎng)了70%。

        奧園8月份的銷(xiāo)售主要還是來(lái)源于北京的長(zhǎng)安8號(hào)。在1至8月份，北京長(zhǎng)安8號(hào)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售7.08億元，實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積11290平方米，均價(jià)為62742元/平方米。

        該項(xiàng)目自開(kāi)售以來(lái)，屢屢成為奧園業(yè)績(jī)手中王牌。本月27日，奧園表示，將增持北京該項(xiàng)目股權(quán)達(dá)51%。



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