樓市新一輪調(diào)控“山雨欲來”？

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　　每經(jīng)記者 張敏 發(fā)自北京

　　9月26日晚間，國土部和住建部聯(lián)合下發(fā) 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》（國土部151號文）（以下簡稱《通知》），針對房地產(chǎn)用地和建設(shè)領(lǐng)域管理，在“國十條”的基礎(chǔ)上進(jìn)一步細(xì)化，且措辭嚴(yán)厲（詳見本報(bào)9月27日報(bào)道）。

　　這份文件在當(dāng)晚10點(diǎn)多發(fā)布，原意為低調(diào)處理，但在樓市僵持不下、房價(jià)上漲壓力仍存的局面下，仍引起強(qiáng)烈反響。隨后，關(guān)于二次調(diào)控、政策加碼的言論再次甚囂塵上。

　　事實(shí)上，該文件出臺之前，已經(jīng)過兩部門的多次研究和討論，出臺時(shí)機(jī)的選擇也慎之又慎?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，盡管政策不斷細(xì)化，“國十條”中提及的房產(chǎn)稅、預(yù)售款管理等“利劍”仍未出鞘。

　　在冷靜的觀察者看來，在當(dāng)前的市場觀察期，該文件的出臺當(dāng)屬“投石問路”——如果房價(jià)繼續(xù)上漲、市場出現(xiàn)異動(dòng)，不排除出臺更高層面（國務(wù)院層面）調(diào)控政策的可能。

　　房價(jià)出現(xiàn)止跌回升

　　上述文件的出臺并非偶然，此前市場便有傳聞稱，鑒于當(dāng)前的市場形勢，國慶節(jié)之前可能有新的政策出臺，但對于政策內(nèi)容、政策級別等，各方并不知曉。

　　按照以往的規(guī)律，“雙節(jié)”期間出臺新政似乎已經(jīng)成為規(guī)律。“國十條”出臺的4月17日正值周日；而北京市選擇在4月30日出臺“京十條”，則貼近“五一”假期。

　　在中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)看來，此次文件的出臺時(shí)機(jī)與市場變化密切相關(guān)，因?yàn)楦邔訐?dān)心：成交量的回升會(huì)帶來價(jià)格上漲。

　　來自國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，自“國十條”出臺以來，全國商品房月銷售面積呈鋸齒狀波動(dòng)，其中，8月比7月上升6.5%。同期，房價(jià)則環(huán)比止跌，并在7、8月連續(xù)兩月保持持平。

　　值得注意的是，8月二手房價(jià)格環(huán)比增長0.1%，實(shí)現(xiàn)新政以來首次上漲。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，二手房市場敏感度高于一手房市場，這一數(shù)據(jù)反映出房價(jià)基本企穩(wěn)，而且有小幅上漲的沖動(dòng)。

　　同時(shí)，在國企、央企等的推動(dòng)下，土地市場也在創(chuàng)紀(jì)錄。對此，《通知》措辭十分明確：進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)的管理調(diào)控，是堅(jiān)決貫徹落實(shí)“國發(fā)10號”文件政策、繼續(xù)抑制房價(jià)上漲、促進(jìn)房價(jià)地價(jià)合理調(diào)整的重要任務(wù)。

　　“國十條”執(zhí)行不盡如人意

　　《通知》中，保障房成為強(qiáng)調(diào)的重點(diǎn)。其中，“國十條”并未提到的公共租賃住房出現(xiàn)在該文件中，這也傳遞出中央將繼續(xù)強(qiáng)化保障房建設(shè)的信號。

　　然而，楊紅旭和陳國強(qiáng)均向記者表示，在“國十條”提出的各項(xiàng)政策中，僅保障房執(zhí)行到位，由于多種原因，其余政策的執(zhí)行多數(shù)不盡人意。

　　來自住建部的信息顯示，截至今年8月，北京、上海、深圳等地的保障房供地規(guī)模均接近當(dāng)年計(jì)劃總量。8月，住建部還將北京、天津等28個(gè)城市確定為公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)城市。

　　但另一方面，截至目前，出臺“國十條”細(xì)化政策的城市僅有北京、深圳、南京、青島等寥寥幾個(gè)。

　　楊紅旭表示，政策執(zhí)行不到位，很大程度上是由于“國十條”過于籠統(tǒng)。在這份《通知》中，對于項(xiàng)目審批、土地管理等多個(gè)方面作出了細(xì)化規(guī)定。其中，禁止企業(yè)拿地的4種情況和住宅用地的容積率指標(biāo)必須大于1的規(guī)定尚屬首次提出。

　　楊紅旭稱，盡管新文件的多數(shù)內(nèi)容未超出“國十條”范圍，但由于執(zhí)行性更強(qiáng)，在實(shí)際操作中容易落實(shí)。

　　調(diào)控存在加碼可能

　　值得注意的是，與“國十條”不同，上述文件是由兩部門聯(lián)合出臺的，而不是由國務(wù)院出臺。

　　就在本月中旬，住建部和銀監(jiān)會(huì)組成聯(lián)合檢查組，對北京、上海、廣州、深圳、三亞等8個(gè)城市的二套住房貸款政策落實(shí)情況進(jìn)行檢查。新政以來，部門聯(lián)動(dòng)調(diào)控房地產(chǎn)市場的措施越來越多，但均未上升到國務(wù)院層面。

　　楊紅旭表示，目前仍處于市場觀察期，且房價(jià)還沒有到全面上漲階段，國務(wù)院發(fā)文的時(shí)間窗口未到。但若該文件無法達(dá)到預(yù)期效果，則可能會(huì)引發(fā)新一輪的調(diào)控。

　　昨日，業(yè)界盛傳國慶節(jié)前還可能出臺8部委聯(lián)合下發(fā)的調(diào)控文件，但并未得到證實(shí)。但業(yè)界能夠達(dá)成共識的是，本輪調(diào)控仍存加碼的可能。北京中原地產(chǎn)三級市場研究總監(jiān)張大偉向記者表示，《通知》新增內(nèi)容不多，但最大的意義在于顯示了調(diào)控可能繼續(xù)收緊的信號。

　　一位接近決策層的人士近期表示，不要認(rèn)為開發(fā)商快撐不住了，其資金實(shí)力仍然很強(qiáng)大。楊紅旭稱，與房地產(chǎn)業(yè)直接相關(guān)的是4個(gè)條塊的部門：國土部、住建部、銀監(jiān)會(huì)和央行、財(cái)政稅和國稅總局。在3大部門全部干預(yù)市場后，只有財(cái)稅部門尚無動(dòng)作，因此不排除房產(chǎn)稅出臺的可能。

　　張大偉表示，除房產(chǎn)稅外，商品房預(yù)售監(jiān)管措施也可能被提上日程。他認(rèn)為，收緊預(yù)收款管理，相當(dāng)于自有資金比例上漲超過10%。

　　目前出臺預(yù)售款管理新政的只有浙江、上海等少數(shù)地區(qū)，北京等一些城市的出臺預(yù)期也越來越強(qiáng)烈。

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