政府退出土地一級開發(fā) 或釋放萬億市場

每經(jīng)記者  張敏  發(fā)自北京

        國土部的一紙規(guī)定，可能將釋放一塊巨大的市場。

        國土資源部近日發(fā)文明確，各地國土資源部門及所屬企事業(yè)單位都不得直接從事土地一級市場開發(fā)。也就是說，土地一級開發(fā)將交由企業(yè)來做，政府將承擔“組織者”的角色。

        根據(jù)北京市土地整理儲備中心的數(shù)據(jù)，去年北京市用于土地儲備的投資超過1000億元，今年還將繼續(xù)加碼。對于企業(yè)來說，這個市場顯然十分龐大。

        同時，多位業(yè)內(nèi)人士還打消了市場的擔憂。他們認為，一級開發(fā)市場與二級市場越來越獨立，企業(yè)參與一級開發(fā)，并不會推高地價。

北京今年土地儲備投入超千億

        在土地收入占據(jù)地方財政收入大部分的情況下，土地儲備逐漸成為地方政府的重要工作。按照北京市土地整理儲備中心的計劃，今年北京市將投入超過1000億元的資金用于土地儲備，力爭到年底整理出4500公頃的熟地。

        4500公頃的整理規(guī)模，遠超北京市歷年來的供地計劃。有業(yè)內(nèi)人士分析，若算上各地的土地儲備開發(fā)規(guī)模，將釋放出一個萬億規(guī)模的市場。

        中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，土地一級開發(fā)是一個巨大的市場，但在2007年建立土地收儲制度后，往往由政府部門及其附屬企事業(yè)單位來操作，企業(yè)參與較少。

        2007年，國土部、財政部和央行聯(lián)合印發(fā)的《土地儲備管理辦法》，規(guī)定土地儲備機構(gòu)有權(quán)對儲備土地進行前期開發(fā)、保護、管理、臨時利用及為儲備土地、實施前期開發(fā)進行融資等活動。

        事實上，由于一級開發(fā)的利潤偏低，企業(yè)的動力并不足。按照北京市的規(guī)定，企業(yè)用自有資金進行土地一級開發(fā)的，規(guī)定利潤不超過8%；貸款進行一級開發(fā)的，利潤不超過2%。這遠遠低于“倒地”和“建房”的利潤。

        據(jù)了解，企業(yè)從事一級開發(fā)的目的，多數(shù)在于獲得土地使用權(quán)，并進一步從事二級開發(fā)。但近些年，這兩個市場都在實行招拍掛運作，企業(yè)往往達不到這一目的。

        陳國強表示，與建設(shè)保障房類似，盡管利潤偏低，但由于土地一級開發(fā)的風(fēng)險遠低于房地產(chǎn)開發(fā)，該市場仍對企業(yè)具有很大的吸引力。

企業(yè)分擔地方融資風(fēng)險

        事實上，企業(yè)從事土地一級開發(fā)，并非沒有風(fēng)險?！罢顺?，將把地方融資平臺的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到企業(yè)身上。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭向  《每日經(jīng)濟新聞》記者表示。

        楊紅旭表示，在今年6月收緊地方融資平臺后，不少地方面臨很大的資金風(fēng)險。

        土地融資是地方融資的重要部分。近年來，“獲得貸款—一級開發(fā)—推向二級市場—償還貸款”成為很多地方的土地融資模式，有觀點認為，這種方式在很大程度上起到了推高地價的作用。

        同時，由于一級開發(fā)多由土地儲備部門及其下屬企業(yè)來操作，政府往往在評估時給予較高的估價，使其獲益。

        楊紅旭表示，如果一級開發(fā)由企業(yè)操作，企業(yè)出于安全考慮，將進行系統(tǒng)的風(fēng)險評估，這就在一定程度上分擔了地方融資平臺的風(fēng)險。同時，銀行在發(fā)放貸款時也會考慮到風(fēng)險，并予以控制。

        而如果由地方政府下屬的城投公司來操作，風(fēng)險則完全由政府承擔，一旦外部環(huán)境發(fā)生變化，資金安全將難以保障。

不會推高地價

        不少業(yè)內(nèi)人士擔心，土地一級開發(fā)采取市場化運作，會否推高地價？對此，陳國強表示，土地使用權(quán)出讓通過招拍掛的方式，最終的出讓價格遠高于一級開發(fā)成本。

        一些從事過一級開發(fā)的企業(yè)向本報記者表示，在土地一級開發(fā)成本中，拆遷成本占據(jù)相當部分，企業(yè)在面對“釘子戶”時，往往由于缺乏行政權(quán)力而不得不接受其要價。

        去年底，北京市出臺規(guī)定，要求土地拆遷按照市價進行補償。這也一度被認為可能成為地價上漲的推動力。

        陳國強表示，市價補償是土地一級開發(fā)進行市場化運作的一種表現(xiàn)，但如果規(guī)范操作的話，并不會大幅推高一級開發(fā)成本。

        陳國強所指的“規(guī)范操作”，是建立在政府機構(gòu)不會完全退出的前提下。事實上，按照北京市的操作方式，政府在一級開發(fā)中的作用是“主導(dǎo)開發(fā)”，即由政府作為開發(fā)主體投資，委托企業(yè)具體實施。

        而在國土部的表述中，也僅強調(diào)國土資源部門“不得直接從事”土地一級市場開發(fā)，而非完全退出。

        “一級開發(fā)涉及到征地、拆遷、環(huán)評等很多問題，政府不可能完全退出。”楊紅旭向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，政府的角色除了作為一個組織者，還會是一個監(jiān)督者。



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