預(yù)期人民幣升值 外資熱衷“短炒”上海寫字樓

每經(jīng)記者  張初亮  發(fā)自上海

        9月6日，上海高騰大廈再遭轉(zhuǎn)賣。此前的2005年，高盛以1.076億美元，從其開發(fā)商新加坡凱德置地手中購(gòu)得，并命名為高騰大廈。時(shí)隔兩年之后，高盛又出售給德國(guó)基金SEB與新加坡太平星集團(tuán)。

        據(jù)悉，高盛在2007年的轉(zhuǎn)手中，獲利4240萬美元，按當(dāng)時(shí)的匯率計(jì)算，折合成人民幣約為3.22億元，一進(jìn)一出之間，高盛已獲取39%的升值回報(bào)。自高盛倒手后，時(shí)隔3年，高騰大廈再次被倒手。據(jù)業(yè)內(nèi)估算，高騰大廈此次為德國(guó)基金SEB和新加坡太平星集團(tuán)帶來的收益或超過7億元人民幣。

寫字樓5年被倒手3次

        高騰大廈位于上海黃浦區(qū)中心商業(yè)地段，毗鄰?fù)鉃?，是一?4層的甲A級(jí)商務(wù)寫字樓，可出租面積為4.2萬平方米。

        2005年，高盛收購(gòu)該大廈的價(jià)格為1.076億美元，兩年之后的2007年7月，高盛將高騰大廈轉(zhuǎn)讓于德國(guó)基金SEB與新加坡太平星集團(tuán)。

        2007年，高騰大廈轉(zhuǎn)手價(jià)格為1.5億美元，按當(dāng)時(shí)的人民幣匯率計(jì)算，約合11.4億元。短短兩年間，高盛“短炒”寫字樓高騰大廈收益3.22億元人民幣，升值回報(bào)高達(dá)39%。

        不過高騰大廈似乎還有更多的獲益機(jī)會(huì)。2010年9月6日，新加坡騰飛集團(tuán)宣布旗下騰飛中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)基金（ACCFA）收購(gòu)高騰大廈，并準(zhǔn)備將其更名。但騰飛方面沒有透露其收購(gòu)價(jià)格。

        據(jù)知情人士透露，高騰大廈于年初對(duì)外拋售時(shí)，報(bào)價(jià)為19億元人民?！膀v飛中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)基金總額為40億元人民幣左右，該基金此前在上海的兩次收購(gòu)金額為21.28億元，而此次收購(gòu)高騰大廈，基金已經(jīng)完成其在上海的全額投資?！?br/>
        該知情人士表示，照騰飛商業(yè)地產(chǎn)基金總額40億元估算，騰飛此次收購(gòu)高騰大廈的成交金額，應(yīng)該就在18億~19億元之間。而按照德國(guó)SEB和新加坡太平星集團(tuán)的收購(gòu)價(jià)格11.4億元估算，短短3年間，高騰大廈已為兩家外資帶來7億多元的收益。

        同時(shí)，如果將德國(guó)基金SEB和太平星集團(tuán)收購(gòu)高騰大廈的價(jià)格，按目前的美元對(duì)人民幣匯率計(jì)算，兩家外資此次轉(zhuǎn)手所獲得的收益將更多。

人民幣升值預(yù)期下的短炒？

        “海外機(jī)構(gòu)投資者雖然紛紛強(qiáng)調(diào)自己在中國(guó)是長(zhǎng)期投資，但他們的操作手法往往是持有一個(gè)物業(yè)不超過5年?！便y河證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家左小蕾曾指出。

        而有“華爾街最詭秘的投資銀行”之稱的高盛，顯然是個(gè)中好手。業(yè)內(nèi)指出，這些投行一般以上海為根據(jù)地，重點(diǎn)進(jìn)入北京、廣州、深圳等一線城市，逐漸進(jìn)入二線城市。通過5年左右時(shí)間經(jīng)營(yíng)管理，使物業(yè)升值后轉(zhuǎn)手套現(xiàn)，是該類投資機(jī)構(gòu)的典型操作手段。

        值得一提的是，德國(guó)基金SEB還于今年1月初，將手中物業(yè)新茂大廈（已改名為鉑金大廈）出售。德國(guó)SEB在2006年年底以2.5億元收購(gòu)該項(xiàng)目，而到今年出售轉(zhuǎn)讓時(shí)，成交價(jià)格已接近24億元人民幣。

        2月初，高盛又將上?；▓@廣場(chǎng)項(xiàng)目以3.28億元轉(zhuǎn)讓給復(fù)地。原屬于美籍華裔商人廖凱原的新天地標(biāo)志性酒店建筑——上海尊雅漢唐新天地酒店和上?？等R德酒店的85%酒店項(xiàng)目股權(quán)，也轉(zhuǎn)讓給瑞安房地產(chǎn)。

        對(duì)于外資進(jìn)入中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生近日表示，外資進(jìn)入房地產(chǎn)已成事實(shí)。中國(guó)國(guó)內(nèi)信貸收緊，而中國(guó)利率水平與資產(chǎn)價(jià)格相對(duì)較高。相對(duì)國(guó)外經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，較為可觀的投資回報(bào)率不是外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)唯一原因，吸引外資進(jìn)入的，還與預(yù)期人民幣升值密切相關(guān)。



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