以股權(quán)換資金成風 中小開發(fā)商資金“告急”

　　“我們在西安有塊好地皮，缺少資金開發(fā)，急需找到投資方合作。”深圳一家中型房企項目部負責人李方（化名）近來十分繁忙，四處找錢，不僅找了其他地產(chǎn)公司，還拜訪了多家投資公司、信托公司甚至民間借貸機構(gòu)，面對飆升至20％的融資成本，李方很無奈。

　　中小房企遭遇融資難

　　李方所在的公司前幾年在西安買了塊地，位置在核心地段，之前西安房價一直相對平穩(wěn)，去年以來漲幅較大，公司今年打算開工，卻突然遭遇房地產(chǎn)調(diào)控政策，中小房企融資不那么方便了。

　　眼下很多房地產(chǎn)公司開始遭遇資金緊張問題，一些項目被迫尋找合作方共同開發(fā)，而有資金實力的合作方提出的條件卻越來越苛刻，民間借貸的利率也大幅上升。

　　李方找到信托公司，發(fā)現(xiàn)融資成本已經(jīng)接近年息20%了，而民間借貸利率更是在此之上。“還是考慮找個投資方合作開發(fā)，以出資比例分享項目股權(quán)。”李方表示，信托和私募機構(gòu)借款利息太高，只有這種方法，才能有效降低房地產(chǎn)企業(yè)風險。

　　據(jù)了解，在銀行信貸額度控制、對中小房企開發(fā)貸款有所收緊的背景下，信托公司成了香餑餑。與最近信托產(chǎn)品接近年息20%的融資成本相比，上半年其成本還僅12%-16%。

　　“如果加上開發(fā)商從信托公司爭取到融資的隱性成本，很多項目的融資成本甚至高過20%。”深圳一位信托業(yè)人士指出，信托公司的融資成本正有逼近民間借貸的趨勢。與此同時，銀監(jiān)會日前要求銀行將之前的銀信理財合作業(yè)務(wù)中，所有表外資產(chǎn)在今明兩年全部轉(zhuǎn)入表內(nèi)，并按150%的撥備覆蓋率計提撥備，使得地產(chǎn)企業(yè)曲線融資雪上加霜。

　　有股份制企業(yè)貸款部審批人表示，中小房地產(chǎn)企業(yè)風險相對較大，如果申請開發(fā)貸款，利息需要上浮相當大的比例，不然很難通過審核。深圳的國有股份制銀行也表示，若有信用好的機構(gòu)出面擔保，利息上浮幅度才能小一些，而這種信用好的擔保機構(gòu)，基本是指央企和大型上市公司。央行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，二季度以來房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道出現(xiàn)了較大變化，今年第二季度銀行開發(fā)貸款新增1200億元，遠低于2009年同期的3800億元。

　　中小房企資金鏈率先遭遇困難，一些交易所開始出現(xiàn)掛牌股權(quán)轉(zhuǎn)讓的中小房企，部分競爭力弱的開發(fā)商也靠直接出售其股份來填補資金缺口。

　　銀河證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師潘瑋認為，受制于調(diào)控政策，目前房地產(chǎn)公司主要通過“合作”方式，讓渡一部分土地權(quán)益，或在不影響控股的前提下出售股權(quán)來獲得資金。

　　現(xiàn)金回籠壓力驟增

　　資金壓力逐漸顯現(xiàn)，借助近兩個月成交回暖之勢，開發(fā)商逐漸開始將一些之前延遲上市的項目推出。

　　8月第一周，廣州就迎來數(shù)十個樓盤開盤，包括翰林8090HOUSE開盤、逸彩新世界、金地荔湖城推新品、龍光蘿香悅山開放板房。不僅看樓人氣增加不少，成交數(shù)據(jù)也呈現(xiàn)上漲勢頭。

　　深圳一些新項目也趁勢迎來熱銷。8月28日，綠景大公館推出主力戶型88平方米的三居，均價在13500元/平方米左右，共52套，當日售出八成。同日，萬科清林徑推出370套新房，均價12500元/平方米，戶型面積80—130平方米之間，銷售近九成。萊蒙集團旗下兩大樓盤——水榭山和水榭春天也在近期發(fā)售，水榭山推出59套，賣出近50套，水榭春天推出90多套，賣出70多套，合計回收現(xiàn)金近10億元。為趁著金九銀十回籠資金，深圳南山區(qū)有四個小戶型新盤也即將在9月登場。

　　WIND統(tǒng)計顯示，按申萬一級行業(yè)分類，A股上市房企上半年末負債總額高達8933億元，而總資產(chǎn)合計為13178億元，整體資產(chǎn)負債率達到67.79%；經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額累計為-837.56億元，而上年同期該項目為418億元；同時現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額為-47.77億元，而上年同期為548.3億元，現(xiàn)金不斷消耗。

　　即使是地產(chǎn)龍頭企業(yè)，其現(xiàn)金回籠壓力也日趨增大。保利地產(chǎn)上半年經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額達到-233.48億元，萬科、金地集團和招商地產(chǎn)分別為-95.14億元、-45.36億元和-19.98億元。而在2009年上半年，這個數(shù)字分別是54.52億元、98.22億元、26.43億元和31.46億元。

　　在香港上市的內(nèi)地房企也出現(xiàn)分化，多家地產(chǎn)商在一線城市的樓盤銷售情況都不如預期，多數(shù)地產(chǎn)商的最大利潤來源已從一線城市轉(zhuǎn)移至二線城市。富力地產(chǎn)今年制定的銷售目標是300億元，中報顯示調(diào)控措施已使得成交量顯著下跌，上半年銷售完成125億元，相當于全年目標的42%。同時富力地產(chǎn)的融資成本上升，今年上半年融資成本上升至4.676億元，較去年同期增加了74%，主要因資本化利息金額減少了1.9億元。而雅居樂地產(chǎn)迄今仍有土地款13.27億元沒有付清。

　　財務(wù)困境不容小覷

　　房企資金鏈開始緊繃，存貨卻大幅上升，這對其未來資金狀況也構(gòu)成威脅。“萬保招金”四大地產(chǎn)巨頭上半年存貨合計達到2845億元，相比去年同期大幅增長55.3%，而今年一季度末存貨才增長一成有余，存貨急劇增加主要來自二季度。按照已公布的開工竣工面積看，大部分開工竣工面積集中在今年下半年。

　　監(jiān)管部門近期對“銀信合作”亮紅燈，也讓開發(fā)商融資渠道越發(fā)狹窄。據(jù)悉，目前銀信合作理財產(chǎn)品規(guī)模已突破2萬億元，以信托貸款和信貸資產(chǎn)投資類業(yè)務(wù)為主。這一規(guī)模從去年9月末的不足6000億元，今年4月末已飆升至1.88萬億元。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，房地產(chǎn)行業(yè)資金來源主要有三塊，其中預售款占30%，債款20%-30%，對外籌資大約20%-30%。三個資金來源具有非常強的周期性。房地產(chǎn)調(diào)控導致房屋銷售下降，預售款收入下降，銀行也不敢貿(mào)然放貸，多方面資金來源同時遭遇考驗。

　　獨立地產(chǎn)研究員、清華大學經(jīng)濟管理學院杜麗虹表示，若調(diào)控期小于一年，10%的房企會面臨資金威脅；但如果調(diào)控期延長，情況將大不相同，30%的地產(chǎn)企業(yè)將突破安全底線。

　　杜麗虹指出，要應對持續(xù)期在兩年的低谷，國內(nèi)上市房企的財務(wù)安全底線，即凈借貸資本比上限平均為44%，而測算結(jié)果顯示有45%的上市房企已突破財務(wù)安全底線。其中有30%的上市公司的實際凈借貸資本比財務(wù)安全底線高出20%以上，這些企業(yè)將在低谷期的第二年面臨財務(wù)困境。