萬澤股份高價(jià)接深鴻基“棄兒” 引資產(chǎn)定價(jià)懸疑

每經(jīng)記者  馬宇飛

        兩家上市公司的一進(jìn)一退間，牽扯出一串的資產(chǎn)定價(jià)懸疑。

        8月24日，萬澤股份（000534，收盤價(jià)6.91元）公告稱，公司擬投資2.1億元收購西安鴻業(yè)投資發(fā)展有限公司  （以下簡(jiǎn)稱西安新鴻業(yè)）50%股權(quán)，交易對(duì)象為深圳市普益興投資開發(fā)有限公司  （以下簡(jiǎn)稱深圳普益興），對(duì)應(yīng)的西安新鴻業(yè)整體評(píng)估值為4.2億元。

        資料顯示，該部分股權(quán)為深圳普益興于今年7月22日，從深圳市賽德隆投資發(fā)展有限公司  （以下簡(jiǎn)稱賽德?。┨庂徣搿Ｓ幸馑嫉氖?，今年3月31日，深鴻基（000040，收盤價(jià)6.51元）曾公告稱以1.58億元的價(jià)格，將西安新鴻業(yè)66.5%股權(quán)甩賣給賽德隆公司。按照深鴻基的賣價(jià)計(jì)算，當(dāng)時(shí)西安新鴻業(yè)的整體評(píng)估值僅為2.05億元。

        不到半年時(shí)間里，同一塊資產(chǎn)的估值竟然相差逾一倍，究竟是萬澤股份“高買”了，還是深鴻基“賤賣”了呢?但無論是出現(xiàn)哪種情況，低賣了是上市公司吃虧，高買了也是上市公司吃虧，難道公眾投資者真的成了“唐僧肉”？

萬澤股份高溢價(jià)接盤

        據(jù)了解，西安新鴻業(yè)成立于2003年，注冊(cè)資本2億元，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)銷售等，目前擁有西安經(jīng)濟(jì)適用房“鴻基新城”項(xiàng)目的兩塊土地使用權(quán)。

        根據(jù)開元資產(chǎn)為此次收購所做評(píng)估，西安新鴻業(yè)的股東全部權(quán)益審計(jì)后賬面值為1.35億元，評(píng)估值為4.2億元，增值2.85億元，增值率210.54%，其50%股權(quán)的對(duì)應(yīng)估值為2.1億元。

        此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后，西安新鴻業(yè)的股權(quán)結(jié)構(gòu)變?yōu)槿f澤股份占50%；深圳普益興占1%；賽德隆占49%。萬澤股份稱，由于未取得實(shí)際控制權(quán)，將不合并報(bào)表。

        對(duì)于收購的目的，萬澤股份稱主要是為增強(qiáng)公司可持續(xù)發(fā)展能力，做大做強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。公司還表示，此舉將增加公司土地儲(chǔ)備，同時(shí)有助于在西安地區(qū)開發(fā)市場(chǎng)和提升品牌影響力。

        但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，同樣是西安新鴻業(yè)的股權(quán)，其半年前的評(píng)估價(jià)值卻遠(yuǎn)低于現(xiàn)在。

        公告顯示，今年3月31日，賽德隆以1.58億元的代價(jià)，從深鴻基處購得西安新鴻業(yè)66.5%股權(quán)，從而持有西安新鴻業(yè)100%股權(quán)。隨后，賽德隆公司又轉(zhuǎn)手以2.1億元的價(jià)格，將其中51%的股權(quán)出售給深圳普益興。深鴻基披露的資產(chǎn)評(píng)估數(shù)據(jù)表明，西安新鴻業(yè)的凈資產(chǎn)賬面值為1.58億元，評(píng)估估值為2.05億元，增值率僅為29.45%。評(píng)估值尚不到萬澤股份的一半。

同塊資產(chǎn)兩種定價(jià)

        短短半年不到，為何對(duì)西安新鴻業(yè)的估值會(huì)發(fā)生翻天覆地的變化？

        開元資產(chǎn)出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告顯示，此次收購的資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日為2010年7月31日，最終選定市場(chǎng)價(jià)值作為評(píng)估結(jié)論的價(jià)值類型，并采用成本法進(jìn)行評(píng)估。

        而除了評(píng)估基準(zhǔn)日為2009年12月31日外，深鴻基的那份資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告所用方法等均與此次評(píng)估相同。

        那么，是否會(huì)是兩個(gè)評(píng)估基準(zhǔn)日之間，西安新鴻業(yè)的資產(chǎn)狀況發(fā)生巨變呢？

        《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，對(duì)于評(píng)估增值巨大的原因，萬澤股份表示，主要是評(píng)估包含了已取得土地證的項(xiàng)目開發(fā)利潤。

        資料顯示，西安新鴻業(yè)目前持有兩處土地使用證，包括2007年10月12日核發(fā)的編號(hào)為西雁國用（2007）第826號(hào)《土地使用權(quán)證》；以及2009年11月23日核發(fā)的編號(hào)為西雁國用（2009）第483號(hào)《土地使用權(quán)證》，分別對(duì)應(yīng)“鴻基新城”項(xiàng)目的26#、20#地塊。

        但實(shí)際上，在深鴻基披露的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中，西安新鴻業(yè)持有的土地使用證同樣為上述兩份。

        按照相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，土地使用證的價(jià)值主要表現(xiàn)為流動(dòng)資產(chǎn)項(xiàng)下的存貨科目。在深鴻基披露的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中，該科目的評(píng)估增加值僅為4487.25萬元，評(píng)估增值率為8%；而萬澤股份在資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中并未具體列出流動(dòng)資產(chǎn)的項(xiàng)下科目，只是籠統(tǒng)地以流動(dòng)資產(chǎn)概括，其增加值高達(dá)2.9億元。

        對(duì)于評(píng)估增值高高在上的原因，萬澤股份董秘黃曼華在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，公司主要是看中“鴻基新城”項(xiàng)目的利潤空間，該項(xiàng)目部分已在預(yù)售，目前西安新鴻業(yè)僅預(yù)售款進(jìn)賬就達(dá)5億元。

        據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱發(fā)現(xiàn)，西安新鴻業(yè)持有的房產(chǎn)預(yù)售證均是在2009年12月31日前核發(fā)，即在深鴻基披露的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基準(zhǔn)日之前。

        “這就很奇怪，既然評(píng)估時(shí)土地證和預(yù)售證都一樣，為何兩家開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目利潤空間的判斷會(huì)出現(xiàn)如此大的差別呢？”深圳一位資深私募人士直言道。

        黃曼華表示，不方便評(píng)價(jià)深鴻基的轉(zhuǎn)讓行為。而昨日下午《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾多次致電深鴻基，但截至發(fā)稿時(shí)均無人接聽。

        “現(xiàn)在的問題很簡(jiǎn)單，不是深鴻基賤賣了資產(chǎn)就是萬澤股份買得離譜。”上述私募人士表示。

        那么，究竟是誰在犯錯(cuò)呢？



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