成交回暖房?jī)r(jià)膠著：京滬深樓市持續(xù)上演“拉鋸戰(zhàn)”

　　編者按：自7月以來，以京滬深為代表的一線城市的樓市在房?jī)r(jià)小幅松動(dòng)后又現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)，成交量反彈明顯。在需求釋放帶動(dòng)下，房?jī)r(jià)又有抬頭跡象。

樓市調(diào)控走向何方？ 資料圖片

　　關(guān)鍵詞  樓市調(diào)控  每經(jīng)網(wǎng)相關(guān)專題新聞導(dǎo)讀：

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　　北京：開發(fā)商低價(jià)促銷

　　自國務(wù)院樓市調(diào)控新政實(shí)施以來，北京住宅市場(chǎng)進(jìn)入成交低迷期。不過，這一局面在7月被打破。經(jīng)過幾個(gè)月的“觀望期”后，北京樓市的成交量開始出現(xiàn)反彈跡象。

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，7月北京市住宅（含經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房）簽約套數(shù)為5726套，環(huán)比上漲15.42%，為調(diào)控新政實(shí)施以來成交量首次出現(xiàn)回升。7月住宅期房成交量為4960套，環(huán)比增長(zhǎng)16.95%；7月現(xiàn)房成交套數(shù)為776套，較6月的720套小幅上升。

　　8月前三周，北京市住宅（含經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房）簽約套數(shù)為3754套，日均成交179套，較7月186套的日均成交量微降3.24%。其中，住宅期房成交量為3098套，日均成交量環(huán)比7月下降7.5%，住宅現(xiàn)房成交套數(shù)為656套，日均成交量環(huán)比7月上漲24%。

　　從7月和8月北京新盤的位置來看，大多數(shù)開盤的項(xiàng)目都集中在遠(yuǎn)郊區(qū)縣。正是由于低價(jià)房供應(yīng)比例上漲的因素，成交量開始出現(xiàn)環(huán)比回升。不過，與去年同期相比，北京樓市的成交量仍有明顯下調(diào)。僅從8月第三周（16日-22日）數(shù)據(jù)來看，雖然住宅期房成交總量1017套，環(huán)比第二周上漲27.1%，但與去年同期相比卻下降65.4%。

　　“從數(shù)據(jù)看，樓市依然延續(xù)調(diào)整趨勢(shì)，目前市場(chǎng)成交量未達(dá)到去年成交高峰期的2/3。”北京中原地產(chǎn)研究員張大偉認(rèn)為，8月第三周成交量上漲，更多的是屬于底部調(diào)整。目前，北京96678套的商品房住宅存量已比調(diào)控新政實(shí)施前多了1萬多套，開發(fā)商的銷售壓力逐漸加大。

　　由于郊區(qū)縣的低價(jià)房集中供應(yīng)，北京6月和7月成交均價(jià)和開盤均價(jià)連續(xù)回落。7月的成交均價(jià)降至每平方米18877元，環(huán)比跌幅為3.22%；開盤均價(jià)回落至每平方米22500元，環(huán)比下跌3.61%。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)調(diào)控政策的后續(xù)效果正逐步顯現(xiàn)，目前入市項(xiàng)目大多采用低價(jià)策略。隨著未來資金壓力的進(jìn)一步加大，加快項(xiàng)目銷售和周轉(zhuǎn)將成為開發(fā)商的主要目標(biāo)。

　　上海：購房者沉不住氣

　　上海樓市曾一度流傳“房?jī)r(jià)下跌”的傳聞，但絕大多數(shù)買房者仍感覺不到下跌的變化。開發(fā)商的“降價(jià)”和“假摔”成為市場(chǎng)爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。

　　在浦東新區(qū)工作的唐先生，在4月中旬剛交了2萬元意向金。在國務(wù)院樓市調(diào)控新政出臺(tái)之后，他經(jīng)過考慮，索性毀約，2萬元意向金“打了水漂”，從此天天關(guān)注樓市信息，盼著新政能讓房?jī)r(jià)跌一點(diǎn)。但三個(gè)多月來，上海市區(qū)的房?jī)r(jià)仍“高不可攀”，郊區(qū)部分樓盤倒開始有了降價(jià)的“苗頭”，這讓唐先生有點(diǎn)動(dòng)心，準(zhǔn)備出手。

　　唐先生的想法與多數(shù)購房者的心態(tài)相同。“小跌就出手”成了許多購房者的選擇，購房者沉不住氣，加上部分開發(fā)商“試探性”降價(jià)，讓上海樓市近期出現(xiàn)了“回暖”的跡象。

　　中國房產(chǎn)信息集團(tuán)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月上海商品住宅成交均價(jià)為每平方米19444元，環(huán)比跌幅為3.2%。7月上海商品住宅簽約3975套、成交面積43.3萬平方米，環(huán)比分別上漲6%和2.12%。業(yè)內(nèi)人士透露，購買婚房、學(xué)區(qū)房等以滿足自身剛性需求的買房者，是7月住宅成交量反彈最主要的買家。

　　成交均價(jià)似乎跌了，但買房者卻沒有感覺到。佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟認(rèn)為，近期成交量出現(xiàn)反彈，開發(fā)商降價(jià)的可能性反而更小。

　　分析人士認(rèn)為，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，成交均價(jià)下跌，并不意味著房?jī)r(jià)下跌。買房人的普遍感受是，上海許多區(qū)域的房?jī)r(jià)并沒有下跌，中心城區(qū)房?jī)r(jià)依舊“高不可攀”。

　　陸騎麟認(rèn)為，前段時(shí)間上海樓市成交均價(jià)連創(chuàng)全年最低，主要是由于成交結(jié)構(gòu)造成的。“中低端樓盤銷售較多，而由于國家一系列調(diào)控政策的出臺(tái)，用于投資、投機(jī)的高端樓房賣不動(dòng)了。”高價(jià)樓盤“賣不動(dòng)”，低價(jià)樓盤“銷路好”。

　　佑威及“樓市專評(píng)網(wǎng)”聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示，16日至22日，上海商品住宅新增供應(yīng)面積達(dá)16.7萬平方米，相當(dāng)于前一周的2.46倍，雖然仍低于年均水平，但已是7月以來的最高點(diǎn)。同時(shí)，16日至22日，上海商品住宅成交均價(jià)為每平方米20095元，環(huán)比微漲1%，再破兩萬元。

　　同時(shí)，部分開發(fā)商玩起數(shù)字游戲。開盤前，先報(bào)出一個(gè)較高的預(yù)計(jì)開盤價(jià)。等到開盤時(shí)，再報(bào)出平常價(jià)格，并宣稱“大幅降價(jià)”。其實(shí)，樓盤的實(shí)際價(jià)格，仍比周邊或前期樓盤的售價(jià)高出不少。

　　深圳：商品房量?jī)r(jià)齊升

　　16日至22日，深圳商品房呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升局面，成交量出現(xiàn)明顯放大，創(chuàng)出近十周來的新高，新房成交均價(jià)也保持增長(zhǎng)。

　　據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，16日至22日，深圳市新房住宅共成交843套，環(huán)比大增72.4%；成交面積為73690平方米，環(huán)比增長(zhǎng)74.07%；成交金額為15.7億元，環(huán)比大增1.1倍；成交均價(jià)為每平方米21368元，環(huán)比上漲18.6%。二手房市場(chǎng)16日至22日共成交2533套，環(huán)比增幅達(dá)22.5%；成交面積24.7萬平方米，環(huán)比增加四成。

　　世聯(lián)地產(chǎn)報(bào)告認(rèn)為，16日至22日深圳新房成交的大增主要是因部分前期熱銷的項(xiàng)目集中備案所致。鹽田區(qū)豪宅的放量成交是深圳樓市成交均價(jià)的上漲重要影響因素之一。深圳涉及陰陽合同的房地產(chǎn)監(jiān)管辦法于9月1日即將正式實(shí)施，可能是導(dǎo)致近期置業(yè)者擔(dān)心購房成本上升，從而集中入市使二手房市場(chǎng)有所回暖。

　　盡管16日至22日大幅增長(zhǎng)屬于特例，不過自8月以來，深圳商品房市場(chǎng)銷售回暖跡象確實(shí)較為明顯。

　　根據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至22日，深圳全市共成交1843套新房，已經(jīng)超過7月1681套新房的成交量；總成交面積達(dá)到15.93萬平方米，同樣也超過7月14.2萬平方米的成交面積。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，按照目前的周成交趨勢(shì)，8月成交量將創(chuàng)出新政以來的新高。

　　一手房?jī)r(jià)格自8月以來也出現(xiàn)連續(xù)回升，16日至22日，由于鹽田豪宅的拉動(dòng)，均價(jià)近8周以來再次重回每平方米2萬元的水平之上，達(dá)每平方米21368元。

　　二手房市場(chǎng)同樣回升明顯，16日至22日成交量創(chuàng)下近十周來的新高，不過與調(diào)控新政出臺(tái)前單周3000多套的水平仍有一定差距。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，銷售出現(xiàn)回暖的原因，一方面是部分開發(fā)商加大推盤力度，并打折促銷所致；另一方面是政策的穩(wěn)定性導(dǎo)致觀望氣氛減弱，積壓的剛性需求開始有所釋放。

　　世聯(lián)地產(chǎn)報(bào)告認(rèn)為，目前部分城市商品住宅成交量觸底反彈的現(xiàn)象，說明市場(chǎng)信心逐步回升，但鑒于價(jià)格尚未真正松動(dòng)，反彈態(tài)勢(shì)可能不會(huì)長(zhǎng)久。從消費(fèi)者心理預(yù)期的角度和開發(fā)商日趨緊張的資金鏈來看，未來可能重蹈上一輪調(diào)控的雙觸底過程，直到成交量的二次觸底后，價(jià)格低谷才能形成。

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　　重慶

　　成交上揚(yáng)再現(xiàn)搶房 新盤扎堆試探市場(chǎng)

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　　7月以來，重慶樓市再現(xiàn)搶房現(xiàn)象。部分區(qū)域優(yōu)勢(shì)突出、定價(jià)合理的樓盤備受當(dāng)?shù)刂脴I(yè)者的青睞。“我們位于主城區(qū)的中檔項(xiàng)目協(xié)信城、高端項(xiàng)目協(xié)信公館等項(xiàng)目，即將于8月底、9月初開盤，目前客戶的認(rèn)購情況已比較理想。”重慶房地產(chǎn)企業(yè)協(xié)信集團(tuán)有關(guān)負(fù)責(zé)人21日對(duì)中國證券報(bào)記者表示。分析人士認(rèn)為，7月和8月，重慶樓市已出現(xiàn)“新盤扎堆、淡季不淡”的現(xiàn)象。為備戰(zhàn)“秋交會(huì)”，開發(fā)商已開始提前試探市場(chǎng)。

　　據(jù)中國指數(shù)研究院西南分院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，7月，重慶主城區(qū)商品房共成交148.86萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)11.78%。受開發(fā)商推盤加速、供應(yīng)增加的影響，8月以來，重慶主城區(qū)商品房成交量繼續(xù)攀升。8月第三周（16日—22日），重慶主城區(qū)商品房成交量達(dá)48.59萬平方米，高于7月周平均成交水平31%。

　　扎堆開盤

　　領(lǐng)域機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研發(fā)中心統(tǒng)計(jì)顯示，重慶8月新開樓盤將達(dá)到40個(gè)左右。供應(yīng)量約50萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)近五成。1日至17日，重慶新辦預(yù)售許可證38份，包括龍湖、金科、保利、魯能等房企將先后在8月扎堆入市。

　　在高層項(xiàng)目中，8月開盤的有復(fù)地·天璽等。而在洋房和別墅等低密度物業(yè)中，有保利·江上明珠等項(xiàng)目推出。

　　分析人士認(rèn)為，每年7月和8月是樓市的傳統(tǒng)淡季。但由于受國務(wù)院樓市調(diào)控新政影響，不少在5月和6月期間應(yīng)該推盤的項(xiàng)目，卻放緩?fù)票P，導(dǎo)致大量項(xiàng)目積壓。當(dāng)開發(fā)商看到政策的持續(xù)性后，不得不開盤，由此出現(xiàn)了7月和8月“新盤扎堆、淡季不淡”的現(xiàn)象。專家預(yù)測(cè)，8月重慶主城區(qū)單周新增量將繼續(xù)維持在6000套左右。從8月重慶樓市項(xiàng)目加大推盤力度可以看出，目前開發(fā)商已開始提前試探市場(chǎng)，為備戰(zhàn)“秋交會(huì)”做好準(zhǔn)備。

　　協(xié)信集團(tuán)一位營(yíng)銷經(jīng)理指出，重慶房?jī)r(jià)尚處于相對(duì)理性階段，購房者在經(jīng)過近3個(gè)月的心理降價(jià)預(yù)期之后，對(duì)房?jī)r(jià)有了一個(gè)新的評(píng)估。另外，兩江新區(qū)的成立更是對(duì)重慶城市價(jià)值的提升，讓購房者增強(qiáng)了對(duì)樓市的信心。

　　豪宅趨熱

　　位于渝中區(qū)的協(xié)信公館是重慶頂級(jí)的城市豪宅，近期前去咨詢和認(rèn)購的客戶絡(luò)繹不絕。無獨(dú)有偶，協(xié)信旗下的別墅項(xiàng)目江山公館、彩云湖1號(hào)等也持續(xù)熱銷。業(yè)內(nèi)人士指出，區(qū)域規(guī)劃利好以及房?jī)r(jià)相對(duì)較低，是帶動(dòng)重慶豪宅市場(chǎng)趨熱的主要因素。

　　協(xié)信集團(tuán)銷售人員介紹，重慶豪宅樓盤的客群中，外地投資客占相當(dāng)大的比例。其中部分豪宅樓盤外地投資客的比重甚至達(dá)到八成。業(yè)內(nèi)人士分析，5月獲得通過的兩江新區(qū)規(guī)劃是推動(dòng)外地人赴重慶購房的重要因素。而外地投資客進(jìn)入，以選擇高端住宅為主。

　　此外，與其他中心城市相比，重慶豪宅價(jià)值相對(duì)低估，也是外地投資客進(jìn)入的原因。目前，重慶豪宅價(jià)格是北京、上海的1/5。即使與成都、武漢等中西部中心城市相比，重慶豪宅每平方米也要低2000元以上。

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　　濟(jì)南

　　部分樓盤漲價(jià)試探 買房如趕“傍晚菜場(chǎng)”

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　　唱多未來樓市的論調(diào)近期再次在山東省濟(jì)南市出現(xiàn)。濟(jì)南的一些開發(fā)商開始采取新的博弈手段：試探性漲價(jià)。業(yè)內(nèi)人士將當(dāng)前的濟(jì)南樓市比喻為“傍晚的菜市場(chǎng)”。

　　變相漲價(jià)

　　濟(jì)南市建委“透明售房網(wǎng)”數(shù)據(jù)顯示，1日至15日，濟(jì)南一手房簽約成交量為881套，環(huán)比7月上半月上漲約16％。其實(shí)，新建住宅銷售環(huán)比反彈趨勢(shì)在7月就已出現(xiàn)。

　　中國證券報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，濟(jì)南部分樓盤近期確有小幅漲價(jià)跡象。在8月打折促銷的樓盤中，多數(shù)樓盤的折扣力度已較7月有所減弱，目前多為9.8折、9.9折，僅有少數(shù)幾個(gè)樓盤推出低于9.5折的折扣。

　　“一些有剛性需求的購房者開始入市了。”位于濟(jì)南北部的一個(gè)樓盤的銷售人員表示，他們也在醞釀漲價(jià)，每平方米大約漲50元。

　　市場(chǎng)人士分析，一些樓盤價(jià)格小幅上漲和折扣力度減弱現(xiàn)象的背后，是開發(fā)商在試探市場(chǎng)和購房者的反應(yīng)，為下一步的調(diào)價(jià)做鋪墊。同時(shí)，也不排除開發(fā)商集體漲價(jià)的可能。

　　“但這并不能說明濟(jì)南樓市出現(xiàn)了大的轉(zhuǎn)折，與前期的打折和低價(jià)入市一樣，這是開發(fā)商試探市場(chǎng)的慣用策略。”這位人士指出，開發(fā)商想知道漲價(jià)對(duì)成交量會(huì)有什么影響，這正是買賣雙方博弈加劇的表現(xiàn)。

　　供需失衡

　　濟(jì)南土地市場(chǎng)上半年供需兩旺，地王頻出，一線開發(fā)商加快進(jìn)駐濟(jì)南的腳步。不過，住宅市場(chǎng)呈獻(xiàn)給消費(fèi)者的卻是嚴(yán)重失衡的供需關(guān)系：在近300萬人口的市區(qū)，一手住宅市場(chǎng)供應(yīng)量竟一度不足2000套。

　　供需失衡加上全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，使?jié)戏績(jī)r(jià)在經(jīng)歷2009年大漲41.4%之后，2010年1-4月又上漲10.1%，達(dá)每平方米9344元的歷史最高點(diǎn)。新浪樂居調(diào)查顯示，在接受調(diào)查的網(wǎng)友中，近八成認(rèn)為濟(jì)南房?jī)r(jià)上漲速度過快。

　　隨著國家樓市新政的出臺(tái)，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)在短期內(nèi)觀望氛圍濃厚，但是以剛性需求為主的特點(diǎn)決定當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)仍保持一定的成交量。

　　相對(duì)于全國其他同類城市而言，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，濟(jì)南樓市有一定特殊性：市場(chǎng)供應(yīng)量偏少；雖然樓盤品質(zhì)已有很大提高，但相對(duì)于成都、武漢、長(zhǎng)沙等城市還有差距，濟(jì)南房?jī)r(jià)總體偏高。

　　有業(yè)內(nèi)人士將當(dāng)前的濟(jì)南樓市比喻為“傍晚的菜市場(chǎng)”：雖說菜不如早晨新鮮了，可下班回家的人們做飯需要，買菜的人還比較多。菜的供應(yīng)量和品質(zhì)不是特別理想，可如果買菜的要和賣菜的討價(jià)還價(jià)，降價(jià)的空間還真就不大。

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　　三亞

　　旅游淡季成交低迷 政策帶動(dòng)明天更好

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　　目前處于旅游淡季的海南省三亞市，商品房的銷售情況令人大跌眼鏡。根據(jù)海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳23日公布的數(shù)據(jù)，三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)近期甚至出現(xiàn)單日零成交的情況。不過，在海南建設(shè)國際旅游島等政策的帶動(dòng)下，三亞樓市的前景仍為業(yè)內(nèi)所看好。

　　成交低迷

　　“現(xiàn)在三亞灣附近臨海的公寓和別墅要賣到每平方米3萬元到5萬元，市區(qū)也要每平方米1萬元以上。”18日，中國證券報(bào)記者剛下飛機(jī)坐上出租車，司機(jī)便聊起了三亞暴漲的房?jī)r(jià)：“這些房子可不是我們這些老百姓能買得起的，大部分都被外地的有錢人買走了。現(xiàn)在是三亞旅游淡季，你晚上去看看那些樓房里有幾家亮燈就清楚了。”

　　中國證券報(bào)記者在20日晚上9點(diǎn)左右來到靠近鹿回頭公園的號(hào)稱“三亞最貴樓盤”的小區(qū)，發(fā)現(xiàn)所有臨街的樓中只有一兩戶亮燈。而這一樓盤在網(wǎng)上的報(bào)價(jià)是均價(jià)每平方米5.2萬元。

　　在經(jīng)歷了一輪價(jià)格暴漲后，三亞樓市進(jìn)入了相對(duì)緩和的階段。今年年初，三亞出臺(tái)了“一人限購五套房”的政策。國務(wù)院樓市調(diào)控新政的實(shí)施也對(duì)三亞樓市造成影響。近期三亞樓市成交量急劇萎縮，暫時(shí)還看不到反轉(zhuǎn)的跡象。

　　最新出爐的三亞樓市數(shù)據(jù)顯示，16日到22日，三亞商品房簽約33套，較前一周的205套大幅下降，其中有3天的簽約量都不足10套，兩天出現(xiàn)零成交。然而，三亞房?jī)r(jià)飆升卻給周邊地區(qū)帶來了機(jī)會(huì)。一位在三亞工作的人士表示，他剛?cè)ノ逯干绞锌戳朔浚鶅r(jià)每平方米7800元，兩年后交房。據(jù)他介紹，這個(gè)樓盤的一期已經(jīng)全部銷售完，二期馬上開盤。

　　前景看好

　　雖然銷售量并不樂觀，但并不妨礙業(yè)內(nèi)繼續(xù)看好三亞的樓市。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近期的低成交量一方面與前期三亞房?jī)r(jià)暴漲有關(guān)，另一方面，作為熱帶旅游城市，目前正是三亞旅游的淡季，而每年3月到9月的旅游淡季也是三亞房地產(chǎn)的淡季。而國家調(diào)控政策也使有購房意愿的消費(fèi)者持幣觀望。

　　正是因?yàn)榭春萌齺喎康禺a(chǎn)未來的前景，三亞的一些規(guī)劃區(qū)內(nèi)還出現(xiàn)村民擴(kuò)建住宅以獲更高拆遷補(bǔ)償?shù)那闆r。中國證券報(bào)記者在三亞看到，沿海規(guī)劃區(qū)內(nèi)有很多小別墅似的農(nóng)家院，一家三五口人往往住在四層高的獨(dú)棟小樓里。還有更多的小樓正在修建中。這些都是村民近期自行搶建的，為了在今后規(guī)劃區(qū)拆遷時(shí)，能夠獲得好的賠償。

　　目前，三亞還在重點(diǎn)打造海棠灣“國家海岸”等項(xiàng)目，據(jù)該項(xiàng)目有關(guān)人士介紹，投資的項(xiàng)目包括301醫(yī)院海南分院、開維凱賓斯基度假酒店等。在三亞的一位外地人士告訴中國證券報(bào)記者，現(xiàn)在三亞相對(duì)比較差的就是醫(yī)療和教育。這些基礎(chǔ)設(shè)施完善后，三亞房?jī)r(jià)還會(huì)有上升空間。