萬科萬達(dá)：十年雙雄

　　每經(jīng)記者 葉書利 發(fā)自北京

　　以住宅專業(yè)化著稱的萬科和以商業(yè)地產(chǎn)聞名的萬達(dá)，是各自領(lǐng)域的領(lǐng)軍者。隨著城市規(guī)劃由商業(yè)區(qū)與住宅區(qū)分割的模式向兩者合理組合的轉(zhuǎn)變，兩者似乎漸行漸近。時(shí)下，雙雄皆將各自的專業(yè)化模式進(jìn)行了適時(shí)、適度的升華，而不是固守傳統(tǒng)的專業(yè)化模式而裹足不前。

　　1988年，萬科與萬達(dá)同時(shí)進(jìn)入住宅開發(fā)業(yè)。

　　2000年，兩家企業(yè)同時(shí)跨入中國房地產(chǎn)的黃金10年。

　　2010年，無論是銷售額還是運(yùn)營指標(biāo)，兩大巨頭都極其接近，各自占領(lǐng)了中國房地產(chǎn)的兩個(gè)高峰。

　　不過，追溯兩個(gè)“萬字號(hào)”企業(yè)的發(fā)展歷程，兩者卻是“殊途同歸”。

　　在22年的發(fā)展中，中國房地產(chǎn)業(yè)的雙雄走出了截然不同的兩條發(fā)展路徑：萬科走出了住宅→商業(yè)+住宅，商業(yè)為主，住宅為輔→住宅專業(yè)化→住宅+商業(yè)，住宅為主的路線，而萬達(dá)則選擇了住宅→住宅+商業(yè)，住宅為主→商業(yè)專業(yè)化→商業(yè)+住宅，商業(yè)為主的路徑。

　　盡管路徑選擇不同，但他們的成長(zhǎng)歷程卻有眾多相似處：先從住宅開發(fā)入手，經(jīng)過專業(yè)化洗禮，打造了自己的專業(yè)化形象。時(shí)下在城市綜合體的土地出讓模式日漸成為主流方式以及產(chǎn)品組合需求的推動(dòng)下，雙雄皆將各自的專業(yè)化模式進(jìn)行了適時(shí)、適度的升華，而不是固守傳統(tǒng)的專業(yè)化模式而裹足不前。

　　殊途同歸：城市綜合體

　　自去年年底以來，萬科進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的新聞一時(shí)成為輿論焦點(diǎn)，萬科住宅專業(yè)化的戰(zhàn)略開始遭遇不少人的質(zhì)疑。

　　對(duì)此，在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專訪時(shí)，萬科董秘譚華杰認(rèn)為，這是萬科對(duì)外部環(huán)境變化后的應(yīng)對(duì)之舉。

　　他解釋說，時(shí)下城市化進(jìn)程由之前的粗放式慢慢向集約化轉(zhuǎn)變。內(nèi)地一線城市的城市化模式開始向香港城市化模式傾斜：轉(zhuǎn)變之前，是商業(yè)區(qū)與住宅區(qū)分割的方式；轉(zhuǎn)變之后，傾向于將商業(yè)與住宅的合理組合，減少人們?cè)诰幼〉嘏c工作地往返的成本。

　　時(shí)下一線城市政府在土地規(guī)劃階段，住宅與商業(yè)結(jié)合的城市綜合體方案越來越多，未來甚至可能成為主流。為適應(yīng)這種變化，拿到土地，萬科開始嘗試開發(fā)一些商業(yè)項(xiàng)目，強(qiáng)化自己的能力。因?yàn)?ldquo;未來住宅開發(fā)商的定位不再是時(shí)下單純從事住宅開發(fā)的開發(fā)商，而是基于住宅開發(fā)，具備綜合開發(fā)能力的住宅開發(fā)商。”如萬科在北京的住宅項(xiàng)目公園五號(hào)內(nèi)的獨(dú)棟商業(yè)項(xiàng)目五號(hào)公社就是典型。

　　長(zhǎng)江證券分析師蘇雪晶認(rèn)為，“越來越多的住宅土地出讓都捆綁一定比例的商業(yè)配套，”這迫使萬科涉足商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，否則在競(jìng)奪一些優(yōu)質(zhì)地塊時(shí)，萬科很難脫穎而出。

　　正略鈞策顧問公司原房地產(chǎn)行業(yè)研究總監(jiān)張朝峰表示，此舉意味著萬科的住宅專業(yè)化由之前的粗放式增長(zhǎng)階段向精細(xì)化階段轉(zhuǎn)變，能為住宅帶來更多附加值的商業(yè)配套項(xiàng)目。但這并不意味著萬科住宅專業(yè)化戰(zhàn)略的改變，而是基于外部環(huán)境的變化，萬科在順勢(shì)探索專業(yè)化的新路徑。

　　萬達(dá)模式10年演進(jìn)

　　與此同時(shí)，另一巨頭萬達(dá)，卻似乎走出了一條截然相反的道路。

　　2006年至今，萬達(dá)主推的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品類型城市綜合體中，住宅開發(fā)成為其中的重要組成部分。

　　萬達(dá)集團(tuán)企業(yè)文化部總經(jīng)理石雪清在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)說，住宅地產(chǎn)開發(fā)量在城市綜合體中的比例不大。每個(gè)城市綜合體中，住宅地產(chǎn)所占土地量只有不到整個(gè)項(xiàng)目的1/20。

　　他進(jìn)一步解釋說，這是按照政府規(guī)劃進(jìn)行的，主要是為滿足拆遷戶的回遷需求。因?yàn)樵谕恋卣魇者^程中，大部分當(dāng)?shù)赜脩敉ㄟ^貨幣化補(bǔ)貼離開了原地，而部分拆遷戶或許不愿離開原地，或者是在土地出讓中，有住宅配套要求。

　　而業(yè)內(nèi)資深人士的共識(shí)是，萬達(dá)充沛現(xiàn)金流依托的是 “萬達(dá)廣場(chǎng)”的住宅項(xiàng)目。

　　廣東刀客地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)總經(jīng)理謝逸楓表示，對(duì)于一個(gè)城市綜合體項(xiàng)目，萬達(dá)會(huì)根據(jù)該項(xiàng)目位置、項(xiàng)目資金鏈平衡情況及地塊性質(zhì)來確定該項(xiàng)目的商業(yè)與住宅的開發(fā)比例。

　　萬達(dá)的商鋪格局是主力店加散戶的模式。散戶可以出售一些以回收現(xiàn)金流，但主力店一般并不出售。此時(shí)，住宅的出售成了萬達(dá)最大的現(xiàn)金流來源。萬達(dá)將住宅出售獲得的現(xiàn)金流中的部分用來支持商業(yè)物業(yè)的持有，部分現(xiàn)金流用來購買土地資產(chǎn)，以支持?jǐn)U張，這種模式叫現(xiàn)金流滾資產(chǎn)。

　　2006年后，為應(yīng)對(duì)土地市場(chǎng)的變化，萬達(dá)推出了城市綜合體的產(chǎn)品類型。其選址瞄準(zhǔn)了省會(huì)或中心城市的城市副中心或新區(qū)的中心，以降低土地獲得成本。

　　張朝峰指出，這種模式可能拉長(zhǎng)項(xiàng)目運(yùn)營的時(shí)間，增加萬達(dá)對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的持有成本。為降低物業(yè)持有成本，增加可出售物業(yè)比重，其中住宅、辦公樓就成為首選。通過自身商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營，提升住宅的溢價(jià)，然后通過出售住宅，回收現(xiàn)金流，以支持商業(yè)物業(yè)的運(yùn)營。

　　謝逸楓認(rèn)為，不管是萬科配套商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，還是萬達(dá)開發(fā)住宅，都只是兩家公司基于土地出讓方式的轉(zhuǎn)變、公司產(chǎn)品組合以及資金鏈搭配等原因而作出的應(yīng)變之策，不能因此稱萬科開始了商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略或萬達(dá)有住宅開發(fā)戰(zhàn)略。此舉只是各自專業(yè)化的一種升華，并沒有改變他們既定的專業(yè)化路徑。

　　殺手锏：專業(yè)化洗禮歷程

　　在鑄就其核心競(jìng)爭(zhēng)力，即對(duì)各自領(lǐng)域的專業(yè)化上，萬達(dá)和萬科兩家公司掌門人及高管團(tuán)隊(duì)都經(jīng)歷了 “痛苦”的思維洗禮。

　　1988年10月，萬科創(chuàng)始人王石以2000萬價(jià)格拍下深圳威登別墅的地塊，踏足住宅開發(fā)業(yè)。同年，萬達(dá)創(chuàng)始人王健林從大連市西崗區(qū)政府辦公室主任的位置上，請(qǐng)纓“主政”西崗區(qū)住宅開發(fā)公司，很快便將第一個(gè)住宅開發(fā)項(xiàng)目對(duì)準(zhǔn)了舊城改造。

　　很快，兩家公司的房地產(chǎn)業(yè)皆開始了自己的全國擴(kuò)張之路，如萬科于1991年北上上海，萬達(dá)于1992年南下廣州。

　　雖然萬科于1992年在王石尋求“萬科是誰”的自我定位中，確定了房地產(chǎn)開發(fā)作為主業(yè)，開始了房地產(chǎn)一元化的道路。但當(dāng)時(shí)萬科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)是商業(yè)+住宅，商業(yè)為主的模式。1995年前后，萬科逐漸傾向于住宅開發(fā)。最終，在2001年9月深圳萬佳百貨股份有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，萬科的住宅專業(yè)化形象開始確立。

　　2001年，萬達(dá)在長(zhǎng)春試水公司的第一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，開始從住宅開發(fā)商向住宅+商業(yè)，住宅為主的模式轉(zhuǎn)變。

　　謝逸楓指出，萬達(dá)開始涉足商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，并沒有定位于專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略，只是后來受到國家經(jīng)濟(jì)政策和住宅市場(chǎng)波動(dòng)的影響，才最終促使萬達(dá)確立專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略。

　　2004年正當(dāng)國家對(duì)住宅市場(chǎng)過熱出現(xiàn)擔(dān)憂之際，萬達(dá)趁勢(shì)低成本在全國各地拿下12個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，此舉成為萬達(dá)此后開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的源動(dòng)力。2008年住宅市場(chǎng)調(diào)控的時(shí)候，萬達(dá)逆勢(shì)于全國大規(guī)模低價(jià)拿地，并以此開始公司專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)階段。

　　謝逸楓認(rèn)為，萬科與萬達(dá)是中國房地產(chǎn)界最具代表性的兩種發(fā)展路徑，兩種模式間是“互補(bǔ)”關(guān)系。萬科的住宅專業(yè)化模式通過快進(jìn)快出的推貨方式，追求“短、平、快”的獲利策略，即短期、穩(wěn)定、快速的投資回報(bào)；而萬達(dá)則通過慢火慢煎的商業(yè)運(yùn)營，以達(dá)到 “長(zhǎng)、慢、高”的獲利策略，即長(zhǎng)期、緩慢但更高的投資回報(bào)。相同的是，兩者都堅(jiān)持低成本和客戶為導(dǎo)向的開發(fā)策略。

　　對(duì)手只有他們自己

　　7月12日，萬達(dá)公布的數(shù)據(jù)顯示，上半年公司房地產(chǎn)合同銷售金額為334.4億元，而萬科的數(shù)據(jù)為367.7億元，成為中國僅有的兩家上半年銷售額過300億的標(biāo)桿房企。

　　不過，保利、中國海外與綠城等同行也在緊追不舍。

　　對(duì)于此，譚華杰笑言：“被追趕是一種榮幸，也是同行對(duì)萬科的一種間接認(rèn)可。如果在追趕與被追趕間選擇，被追趕肯定是一種幸福。”他指出，萬科作為行業(yè)標(biāo)桿，其標(biāo)桿的含義并不是指“規(guī)模”，而是指綜合開發(fā)能力與引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展。

　　萬科追求的并不是簡(jiǎn)單的規(guī)模，而是經(jīng)營和增長(zhǎng)的質(zhì)量。比如在采訪中，譚華杰就指出，作為一個(gè)上市公司，萬科格外注重資產(chǎn)回報(bào)率和每股收益增長(zhǎng)率的指標(biāo)。

　　據(jù)悉，在1984～2009年間，萬科的年化收益增長(zhǎng)率高達(dá)35%～40%。

　　作為目前全球最大的住宅公司，萬科的對(duì)手實(shí)際上只剩下自己。追求百年老店的萬科，如何將收益的高速增長(zhǎng)持續(xù)下去，將是橫在萬科面前的一道持久挑戰(zhàn)。

　　而萬達(dá)也同樣面臨挑戰(zhàn)，作為沖刺中的萬達(dá)，資金鏈平衡是其最大的挑戰(zhàn)。

　　張朝峰認(rèn)為，萬達(dá)對(duì)資金的需求量很大。除了商業(yè)項(xiàng)目建造所需大量資金墊付外，建成后，在運(yùn)營的前3～5年，很難有大量外部資金接盤，中間會(huì)存在大量的資金積壓。即使運(yùn)營成功后，可以通過出售周邊的住宅、辦公樓與部分散戶商鋪以回收資金外，其商鋪中的主力店商鋪，一般是賣不出去的，只能持有。如萬達(dá)的戰(zhàn)略合作伙伴沃爾瑪就不會(huì)購買萬達(dá)的主力店，只會(huì)選擇簽訂20年的租約，且租金不高。也就是說，主力店出租的20年中，不會(huì)產(chǎn)生太大的現(xiàn)金流，這會(huì)對(duì)萬達(dá)的資金鏈造成壓力。

　　現(xiàn)金流來源有限，而萬達(dá)目前的擴(kuò)張步伐卻正處于沖刺期。

　　萬達(dá)的目標(biāo)是到2012年，在全國建81個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)，而目前已開業(yè)的萬達(dá)廣場(chǎng)只有27個(gè)。也就是說，現(xiàn)在至2012年期間，在建或新建萬達(dá)廣場(chǎng)的數(shù)量將達(dá)54個(gè)。而時(shí)下一個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)的商業(yè)規(guī)模達(dá)15萬～20萬平方米左右，54個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)需建的商業(yè)規(guī)模達(dá)810萬～1080萬平方米，其所需的資金量不言自明。