新政下房價(jià)漲成一枝花地產(chǎn)股跌成一攤泥

每經(jīng)記者  李智  實(shí)習(xí)記者  韓啟發(fā)自成都

        6.93元/股！在將近一周的掙扎后，萬科A（000001，收盤價(jià)6.92元）的股價(jià)還是走到了7元以下，昨日（5月17日）在其大跌5.34%的示范下，地產(chǎn)股集體表演了高臺(tái)跳水大戲。

        大智慧數(shù)據(jù)顯示，短短5個(gè)月內(nèi)，地產(chǎn)指數(shù)（399200）已經(jīng)由年初的1829.73點(diǎn)下探至昨日收盤時(shí)的1186.13點(diǎn)。與地產(chǎn)股的集體低迷相比，本輪地產(chǎn)新政直指的高房價(jià)非但沒有明顯松動(dòng)，反而還有繼續(xù)上漲的趨勢。不少投資者疑惑，在“房價(jià)漲得歡、股價(jià)跌得疼”的怪現(xiàn)象背后，到底隱藏著怎樣的秘密？

地產(chǎn)股“很聽話”

        本輪調(diào)控下，地產(chǎn)股顯得“很聽話”。之所以用“聽話”這個(gè)詞來形容，是因?yàn)殡S著本輪旨在  “遏制房價(jià)過快上漲”的調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)，并未對居高不下的房價(jià)造成明顯的震懾，但對地產(chǎn)股卻產(chǎn)生了致命的殺傷力。今年以來，房地產(chǎn)指數(shù)已經(jīng)由年初的1829.73點(diǎn)下探至昨日收盤時(shí)的1185.74點(diǎn)，區(qū)間跌幅超過了35%。根據(jù)WIND數(shù)據(jù)顯示，去年12月9日地產(chǎn)調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)以來，地產(chǎn)板塊總市值已經(jīng)蒸發(fā)逾5000億元。

        從個(gè)股表現(xiàn)來看，具有行業(yè)標(biāo)桿意義的招保萬金（招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、萬科A、金地集團(tuán)）今年來的區(qū)間跌幅分別為45%、41%、36%和26%。地產(chǎn)板塊113只個(gè)股中，跌幅超過30%的個(gè)股高達(dá)80只。其中，蘇寧環(huán)球、華發(fā)股份、信達(dá)地產(chǎn)以56%、55%和54%的跌幅位居行業(yè)跌幅榜前三。

        地產(chǎn)股在調(diào)控下走弱并非偶然。2009年12月9日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，自2010年1月1日起個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由兩年恢復(fù)到五年，這一政策被業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)定為本輪調(diào)控的開始。就在當(dāng)日，地產(chǎn)指數(shù)下跌1.94%，收于2078.65點(diǎn)。

        2009年12月14日，國務(wù)院頒布“國四條”，明確提出加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，抑制投資投機(jī)性住房；12月17日，五部委聯(lián)合發(fā)文稱，收緊土地受讓政策，開發(fā)商須首付一半且一年內(nèi)繳全款。上述三條調(diào)控政策，讓部分敏感的市場資金感受到了國家“遏制房價(jià)過快上漲”的決心，開始拋售地產(chǎn)板塊個(gè)股，導(dǎo)致了房地產(chǎn)指數(shù)從12月9日到12月18日之間8個(gè)交易日中走出了罕見的八連陰。

        進(jìn)入2010年后，關(guān)于“上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金”、“78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)”的政策不斷推出，死死壓住了地產(chǎn)股反彈的勢頭，1月至4月上旬，整個(gè)地產(chǎn)板塊都處于一個(gè)盤整的過程當(dāng)中。隨后，更嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺(tái)。

        4月14日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1．1倍；4月17日，部分地區(qū)暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款等政策也接踵而至。對于這兩項(xiàng)政策，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為調(diào)整力度空前，并遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出自市場的想象。也是在4月以后，地產(chǎn)股再次遭遇大跌，并開始了漫長的探底之旅，4月以來，基金重倉股招商地產(chǎn)（000024，收盤價(jià)14.60元）36.92%的區(qū)間跌幅讓不少投資者膽戰(zhàn)心驚。

        在昨日  “發(fā)改委醞釀更嚴(yán)厲樓市措施”，“不見效不收手”等消息的刺激下，地產(chǎn)板塊個(gè)股中有近40只房地產(chǎn)個(gè)股跌停，地產(chǎn)指數(shù)大跌7.12%至1185.74點(diǎn)，成為了大盤暴跌最大的推手。

股價(jià)、房價(jià)背離藏玄機(jī)

        與地產(chǎn)股不斷暴跌形成強(qiáng)烈反差的是，本輪地產(chǎn)新政直指的高房價(jià)并沒有明顯松動(dòng)。5月11日，國家統(tǒng)計(jì)局公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月份，70個(gè)大中城市房價(jià)同比漲幅達(dá)12.8%，漲幅比3月還提高1.1個(gè)百分點(diǎn)。這是自2009年6月房價(jià)同比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正以來，連續(xù)第11個(gè)月增長，漲幅則創(chuàng)下2005年有該項(xiàng)統(tǒng)計(jì)以來的歷史新高。

        一位市場人士指出，一直以來，股價(jià)的變動(dòng)更多是基于投資者對市場的預(yù)期，因此往往提前于相關(guān)產(chǎn)業(yè)的實(shí)際情況。他還指出，在2008年房地產(chǎn)行業(yè)遭遇調(diào)控之時(shí)，地產(chǎn)股價(jià)格的變動(dòng)也先于房價(jià)的變動(dòng)，但是由于當(dāng)時(shí)金融危機(jī)的影響，兩者并未出現(xiàn)如現(xiàn)在一樣的明顯背離。

        第一創(chuàng)業(yè)陳曉波也表示，金融市場流動(dòng)性更好一些，信息溝通更通暢一些，很多投資者都會(huì)關(guān)心基本面政策面和消息面變化，而這種變化會(huì)反映在他的操作方面，進(jìn)而體現(xiàn)在股價(jià)方面。相比之下，房價(jià)的變動(dòng)就會(huì)顯得滯后了許多。

        一位分析師指出，受益于此前的房價(jià)暴漲，目前開發(fā)商手中握有充裕的現(xiàn)金，因此面對新政，絕大部分的地產(chǎn)公司選擇暫時(shí)觀望。不過，成交量持續(xù)下滑的負(fù)面影響將會(huì)逐漸顯現(xiàn)。據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，自2009年12月政策拐點(diǎn)出現(xiàn)以來，地產(chǎn)龍頭的銷售業(yè)績表現(xiàn)不佳，萬科A和金地集團(tuán)1～4月銷售面積分別同比下滑11.5%和33.6%。另一方面，地產(chǎn)行業(yè)2009年末每股現(xiàn)金流為0.89元，在今年1季度末已由正轉(zhuǎn)負(fù)，在成交量持續(xù)下滑的背景下，資金壓力或?qū)⑷找娆F(xiàn)象。

        國信證券區(qū)瑞明更是明確指出，調(diào)控政策的效果已經(jīng)出現(xiàn)，預(yù)計(jì)2010年全國新建商品房銷售面積將同比下降17%左右，房價(jià)將回落至2009年3季度的水平。中金公司研報(bào)指出，地產(chǎn)股雖已超跌，但短期內(nèi)難有表現(xiàn)，行業(yè)將進(jìn)入1～2年的中期調(diào)整。