李思廉：拿地就像逛街 要看現(xiàn)金流

每經(jīng)記者 李麗 發(fā)自廣州

    “買(mǎi)地的情況，會(huì)根據(jù)公司的現(xiàn)金流來(lái)決定。就像女孩子逛街一樣，如果口袋里的錢(qián)多一些，可能就會(huì)多買(mǎi)一些；如果錢(qián)少，那肯定就不會(huì)買(mǎi)那么多了。”

    帶著今年已經(jīng)完成的50億元銷(xiāo)售額，昨天下午，富力地產(chǎn)（02777，HK）董事長(zhǎng)李思廉滿(mǎn)面春風(fēng)地出現(xiàn)在媒體面前。

    富力地產(chǎn)的2008年并不順：回歸A股擱置、負(fù)債率相對(duì)較高、發(fā)債進(jìn)程緩慢、持有現(xiàn)金相對(duì)較少、銷(xiāo)售額下滑、裁員等負(fù)面?zhèn)髀劜粩?。在昨日的采訪(fǎng)時(shí)間里，李思廉如此說(shuō)，“我對(duì)2008年有個(gè)總結(jié)，那就是‘累’。”

調(diào)高2009年銷(xiāo)售目標(biāo)

    在回答《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪(fǎng)時(shí)，李思廉說(shuō)，“希望今年所有的同行都沒(méi)有那么累，希望開(kāi)發(fā)商、政府能有一個(gè)共贏的局面。”

    談及富力地產(chǎn)在2008年的總體表現(xiàn)，李思廉說(shuō)：“只能說(shuō)合格。幾乎所有的房地產(chǎn)企業(yè)，都面臨經(jīng)營(yíng)的壓力，2008年度之業(yè)績(jī)可以反映過(guò)去一年經(jīng)濟(jì)波動(dòng)加劇的局面。”

    富力地產(chǎn)年報(bào)顯示，2008年度，集團(tuán)的總營(yíng)業(yè)額上升4%至153.6億元。純利達(dá)31.53億元。每股盈利為0.93元，較上年下降41%。

    “今天，我對(duì)市場(chǎng)非常樂(lè)觀。”李思廉靠在沙發(fā)上，摸了一下鬢角幾縷略顯灰白的頭發(fā)說(shuō)。今年1、2月份，富力地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)34.3億元，也正是因?yàn)檫@股銷(xiāo)售勢(shì)頭，富力地產(chǎn)對(duì)全年的表現(xiàn)寄予厚望。

    正是基于李思廉的樂(lè)觀，富力地產(chǎn)上調(diào)2009年的銷(xiāo)售目標(biāo)至220億元，較2008年的協(xié)議銷(xiāo)售目標(biāo)高出約37%。

樂(lè)觀背后謹(jǐn)慎拿地

    雖然對(duì)遠(yuǎn)景樂(lè)觀，但李思廉仍然保持謹(jǐn)慎態(tài)度。

    “買(mǎi)地的情況，會(huì)根據(jù)公司的現(xiàn)金流來(lái)決定。”李思廉笑著說(shuō)，“就像女孩子逛街一樣，如果口袋里的錢(qián)多一些，可能就會(huì)多買(mǎi)一些；如果錢(qián)少，那肯定就不會(huì)買(mǎi)那么多了。”

    富力地產(chǎn)2008年年報(bào)稱(chēng)，短期內(nèi)將大幅減緩拿地。截至2008年底，富力地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備達(dá)2540萬(wàn)平方米，可以滿(mǎn)足未來(lái)3~5年的發(fā)展需求。

    此外，適當(dāng)調(diào)整售價(jià)、放緩繼續(xù)收購(gòu)和發(fā)展投資物業(yè)，也是富力地產(chǎn)在2009年“以守代攻”的發(fā)展戰(zhàn)略。為完成銷(xiāo)售目標(biāo)，富力地產(chǎn)將把更多職責(zé)下放到各地區(qū)公司，創(chuàng)造銷(xiāo)售收益成為各地區(qū)公司的核心工作。

降低負(fù)債率至80%

    分析人士認(rèn)為，富力地產(chǎn)謹(jǐn)慎發(fā)展策略的根源，還在于富力地產(chǎn)有意降低相對(duì)較高的負(fù)債率。由于負(fù)債率，富力地產(chǎn)一度被稱(chēng)“資金鏈可能斷裂”。

    “平衡怎么去用錢(qián)，是一個(gè)學(xué)問(wèn)。”面對(duì)負(fù)債率的問(wèn)題，李思廉說(shuō)，“中國(guó)內(nèi)地，負(fù)債率在80%~100%之間的開(kāi)發(fā)商，才是好開(kāi)發(fā)商。”

    由于2008年大量投資物業(yè)落成、銷(xiāo)售額急劇萎縮，富力地產(chǎn)2008年底的資產(chǎn)負(fù)債比率達(dá)123.8%，比2008年中期高達(dá)139%的負(fù)債率已有所下降。富力地產(chǎn)期望2009年這一數(shù)字能降至約80%。

    李思廉解釋道，不能“死板”地看數(shù)據(jù)。2008年銷(xiāo)售額下降后，那些尚未售出的項(xiàng)目還存在，都將累積到今年。在增加銷(xiāo)售量的同時(shí)，會(huì)控制總支出，因此，負(fù)債率降低還是非常有可能完成的。公司截至去年底帶有預(yù)售證的商品房金額為200億元，今年則有170億元。公司計(jì)劃今年銷(xiāo)售完庫(kù)存的60%，也就是220億元的協(xié)議銷(xiāo)售目標(biāo)。

    根據(jù)富力地產(chǎn)2008年年報(bào)，至去年年底，公司持有現(xiàn)金約14.5億元，短期銀行貸款約21.89億元，長(zhǎng)期銀行貸款當(dāng)期部分約73億元。

    李思廉表示：“14.5億元，是一筆很大的金額，可以做很多事，還可以創(chuàng)造更多的財(cái)富。”

目前不會(huì)裁員

    事實(shí)上，當(dāng)龐大的資金需求遭遇經(jīng)濟(jì)衰退和金融危機(jī)時(shí)，擁有諸多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，現(xiàn)已成為富力最大的隱患。

    “在2008年這個(gè)特殊之年，所有跟錢(qián)有關(guān)的事情幾乎都沒(méi)有什么好消息。湊巧富力在此時(shí)大量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目落成。”對(duì)此，李思廉坦言，這些持有型項(xiàng)目對(duì)集團(tuán)利潤(rùn)的確沒(méi)有貢獻(xiàn)，這是由于第一年都是酒店、商場(chǎng)的試用期和免租期。“我的理想狀態(tài)是，在近3~5年內(nèi)，富力旗下商業(yè)地產(chǎn)每年的租金收入占到集團(tuán)利潤(rùn)總額的2成左右。”

    富力計(jì)劃在2009年加緊實(shí)施成本控制措施，“將繼續(xù)物色聲譽(yù)和財(cái)力俱佳的合營(yíng)伙伴聯(lián)合發(fā)展項(xiàng)目”。在適當(dāng)情況下，可能會(huì)考慮出售投資物業(yè)，但前提是其售價(jià)能充分體現(xiàn)物業(yè)價(jià)值，其出售也不會(huì)影響集團(tuán)的整體投資策略。

    對(duì)于是否會(huì)因?yàn)闇p少總支出而進(jìn)行裁員，李思廉表示，“裁員不符合國(guó)家政策，目前富力也不需要裁員。”

    與此同時(shí)，住宅物業(yè)發(fā)展仍將是富力集團(tuán)的核心業(yè)務(wù)，而投資物業(yè)乃至多元化發(fā)展之舉，所占比例很小。特別是鑒于當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，富力地產(chǎn)仍將保持謹(jǐn)慎的發(fā)展戰(zhàn)略，預(yù)期在2009年將根據(jù)實(shí)際需要，放緩繼續(xù)收購(gòu)或發(fā)展投資物業(yè)的步伐。





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